البيانات تظهر ارتفاعاً حاداً في حالات التخلف عن سداد الإيجارات في دبي

• تضاعف حالات التخلف عن دفع الإيجار أكثر من الضعف
• تسريح الموظفين يضع ضغطاً على الأسر
• زيادة ضغوط التدفق النقدي على الملاك

تضاعفت حالات التخلف عن دفع الإيجار في دبي أكثر من الضعف العام الماضي مع ارتفاع تكاليف المعيشة وتسريح العاملين من ذوي الياقات البيضاء مما يضغط على الأسر، وفقاً لبيانات خاصة من منصة عقارية.

تؤدي هذه الزيادة إلى احتكاك في سوق الإيجارات في المدينة، مما يجبر الملاك على قضاء المزيد من الوقت والمال في مطاردة المتأخرات وزيادة مخاطر ضغوط التدفق النقدي للمستثمرين الأصغر.

"لم يصل الأمر إلى حد الذعر بعد، لكن تأثيره، خاصة على المالك الفردي، يمكن أن يكون هائلاً بشكل لا يصدق"، هذا ما قاله راكيش مافاث، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة تكيم، لـ AGBI.

وبالمقارنة، قال مافاث إن عدد حالات التخلف عن الدفع في عام 2025 كان حوالي ربع ما كان عليه خلال جائحة كوفيد-19 وثلث ما كان عليه في الأزمة المالية العالمية. 

"إنه يضيف مخاطر منهجية للنظام بأكمله. كل ما يتطلبه الأمر هو حدث البебجعة السوداء واحد أو حدث اقتصادي كلي كبير لرؤية الأرقام تعود إلى تلك المستويات بسرعة كبيرة." 

تقدم المنصة الرقمية تكيم للمستثمرين تتبع المدفوعات وتغطية الصيانة وحماية الإيجار، وتراقب أكثر من 90,000 وحدة سكنية في دبي مملوكة لملاك خاصين ومكاتب عائلية ومؤسسات - تمثل حوالي 2.5 مليار دولار (9 مليارات درهم إماراتي) من الإيجار السنوي.

قالت الشركة إن حالات التخلف عن الدفع ارتفعت بنسبة 125 في المائة في الأشهر الـ 12 الماضية مقارنة بنفس الفترة قبل عام، لكنها لم تكشف عن أرقام دقيقة، مستشهدة بقيود السرية.

ارتفعت المدفوعات المتأخرة بنسبة 300 في المائة مقارنة بالعام السابق، وفقاً للبيانات. يتم تسجيل حالات التخلف عن الدفع بمجرد إرسال إشعار قانوني موثق بعد 30 يوماً من عدم الدفع.

معظم المدفوعات المتأخرة تعكس مشاكل سيولة قصيرة الأجل مثل التحولات الوظيفية أو التسريح من العمل، بدلاً من الإفلاس التام، حسب قول مافاث.

"القدرة على تحمل التكاليف هي الآن قيد واضح للعديد من المستأجرين، خاصة في القطاعات المعرضة للتسريح أو تخفيض الرواتب"، قال. "عندما نسأل المستأجرين عن سبب تخلفهم عن الدفع، يقولون إن ذلك بسبب تسريحهم من العمل."

يشير الدفع المتأخر أو المؤجل إلى الإيجار الذي لم يُدفع في الوقت المحدد ولكن لم يتم تصعيده بعد. ليست كل تأخيرات الدفع تتحول إلى حالات تخلف عن الدفع.

كان الإخلاء بسبب عدم الدفع من بين القضايا الأكثر شيوعاً التي تعامل معها مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي التابع للدولة، حسبما أخبر القاضي الأول يوسف المنصوري صحيفة خليج تايمز المحلية العام الماضي.

حل المركز 443 نزاعاً إيجارياً بقيمة أكثر من 190 مليون درهم إماراتي في الربع الثاني من عام 2025.

في وقت سابق من هذا الشهر، أطلقت دبي مبادرة جديدة تخصص 10 ملايين درهم إماراتي لمساعدة الأسر التي تعاني من التزامات الإيجار. يهدف برنامج الإعفاء من الإيجار، الذي يدار بالتعاون مع مؤسسة محمد بن راشد آل مكتوم الخيرية كجزء من عام الأسرة 2026 في الإمارات، إلى مساعدة المستأجرين المتخلفين عن الدفع، وتسوية قضايا التنفيذ ودعم الأسر المؤهلة الإضافية.

الإيجار هو أكبر نفقات الأسرة في دبي، وعادة ما يمثل ما يصل إلى 40 في المائة من دخل المقيمين حيث لا يزال معظمه يُدفع في شيكات ربع سنوية مؤجلة.

يؤثر التسريح من العمل على جميع مستويات الدخل لكنه أصاب مناصب المغتربين من ذوي الدخل المتوسط بشكل أكبر، حيث تموجات تخفيضات الوظائف العالمية في شركات التكنولوجيا والطاقة إلى المنطقة، حسب قول مافاث.

تُظهر بيانات تكيم أن ضغوط الدفع هي الأعلى بين العاملين من ذوي الياقات البيضاء في التكنولوجيا والإعلان والموارد البشرية والاستشارات - وهي قطاعات تخضع لإعادة الهيكلة والاضطراب من الذكاء الاصطناعي - تليها النفط والغاز وخدمات الطاقة والخدمات المالية والعقارات.

"العديد من عمليات خفض عدد الموظفين هذه مدفوعة عالمياً، على الرغم من أنها تؤثر على الموظفين في الشرق الأوسط وغالباً ليس لها أي تأثير على مناخ الأعمال الإقليمي، أو أداء الشركات التابعة المحلية أو حتى الربحية الإقليمية"، قال كارينغتون مالين، مستشار التكنولوجيا في الإمارات، لـ AGBI. 

في دبي، قال مافاث إن البيانات تُظهر استمرار التسريح بشكل مطرد، مع فقدان حوالي 10 إلى 15 موظفاً لوظائفهم كل شهر في المتوسط من خلال إعادة هيكلة الشركات المستمرة. 

"إنه مثل سباق الكفاءة"، قال. 

"هذا يجعل الأمر صعباً بشكل لا يصدق على العاملين من ذوي الياقات البيضاء من المستوى المنخفض والمتوسط والخريجين الجدد لإيجاد وظائف جديدة."

أخبر وكلاء العقارات AGBI أنهم يرون المقيمين يضيفون شاغلين مشاركين إلى عقود الإيجار أو يؤجرون الغرف من الباطن لتجنب التخلف عن دفعات الإيجار. 

"بعض الأسر تؤجر غرف أطفالهم"، قال أحد الوكلاء.

بالنسبة للملاك، قال مافاث، إن تكاليف التحصيل آخذة في الارتفاع مع قضاء المزيد من الوقت في استرداد المدفوعات، مما يضيف ضغطاً على التدفقات النقدية.

• مؤشر إيجار جديد لدبي للحد من الارتفاعات والنزاعات
• السعودية تعرض على مشتري المنازل الأجانب إقامة "مدى الحياة"
• حملة الإمارات للمدفوعات غير النقدية تعرقلها شيكات الإيجار المتواضعة

تكيم، التي فازت بجائزة Create Apps تحت رعاية ولي عهد دبي الشيخ حمدان بن راشد آل مكتوم، وجائزة Proptech للعام في المؤتمر العالمي للعقارات، مصممة لإزالة نقاط الألم في الإيجار السكني للمستثمرين.

على الرغم من القفزة في حالات التخلف عن الدفع، قال مافاث إن السوق ليس في أزمة. 

تباطأ نمو أسعار الإيجار السنوي في دبي إلى حوالي 11 في المائة في الربع الثالث من عام 2025، انخفاضاً من وتيرة 13 إلى 15 في المائة التي شوهدت خلال معظم عام 2024، وفقاً لشركة الاستشارات كافنديش ماكسويل.

"نحن لا نتحدث عن 2008 أو 2020. لقد خرجنا للتو من بعض سنوات الازدهار الهائلة حيث انخفض معدل التخلف عن الدفع حتى عام 2024"، قال مافاث.