Die Neuerfindung der philippinischen Mall

Von Jomarc Angelo M. Corpuz, Special Features and Content Writer

Da mehr als 70 % der Wirtschaft des Landes durch den privaten Konsum generiert werden, betrachten viele die Philippinen als eine konsumgetriebene Wirtschaft. Diese Tatsache wird durch die fast 1.000 Einkaufszentren im Land verstärkt, was die Verehrung der Filipinos für das Einkaufen und Essen gehen als etwas zeigt, das sie zur Entspannung tun und ohne das sie nicht leben können. Seit Jahrzehnten sind Einkaufszentren auf den Philippinen ein Zeichen des Fortschritts in der Gegend, in der sie gebaut werden, und bieten gleichzeitig einen sozialen Knotenpunkt und Zuflucht vor der sengenden Hitze des Landes.

Diese traditionellen Einkaufszentren, die einst hauptsächlich durch Kaufhäuser, Modeboutiquen und Food Courts definiert wurden, werden jedoch von Entwicklern langsam zugunsten multifunktionaler kommerzieller Hubs abgelöst.

„Ein traditionelles Einkaufszentrum ist in erster Linie einzelhandels- oder einkaufsorientiert, verankert durch Supermärkte oder Kaufhäuser, mit Modekonzepten und einigen Gastronomie- (F&B) Betrieben und Fachgeschäften. Es hat in der Regel auch ein geschlossenes Box-Format", sagte Christine T. Coqueiro, Vice-President für Einzelhandelsentwicklung von Rockwell Land Corp., BusinessWorld in einer E-Mail. „Während ein multifunktionaler kommerzieller Hub die Idee hervorhebt, Arbeit und Vergnügen zu verbinden. Dies sind Entwicklungen, die Einkaufen, Essen, Wohnen und Arbeiten miteinander verweben. Ihr Ziel ist es, den Kunden ein einzigartiges Erlebnis zu bieten."

Obwohl die Pandemie diese Entwicklung beschleunigt hat, haben Experten vorausgesagt, dass dieses Phänomen eintreten würde. Während Daten für philippinische Einkaufszentren in diesem Bereich knapp sind, wird laut dem Finanzdienstleistungsunternehmen UBS Global erwartet, dass Einzelhändler in den Vereinigten Staaten bis 2028 bis zu 80.000 Geschäfte schließen werden. Vielleicht noch besorgniserregender sind Daten von Capital One Shopping Research, die vorhersagen, dass bis zu 87 % der großen Einkaufszentren im nächsten Jahrzehnt schließen werden.

Mehrere Faktoren können diesem Trend zugeschrieben werden, von denen der bedeutendste der Aufstieg des Online-Shoppings ist. Für einige ist Online-Shopping viel bequemer als der Gang in ein traditionelles Einkaufszentrum, insbesondere wenn man nach einem besonders schwer zu findenden Artikel sucht. Anstatt stundenlang durch ein Einkaufszentrum zu laufen und zu suchen, ist es in der Regel unkompliziert, ähnliche Produkte über Online-Shops zu finden, ohne den Aufwand, Geld für Benzin auszugeben oder sich durch große Menschenmengen zu navigieren.

Online-Shopping integriert auch langsam die sozialen Funktionen des traditionellen Einkaufszentrums. Es ist wahr, dass sich Freunde und Familien immer noch treffen, den Food Court besuchen und gemeinsam einen Film in traditionellen Einkaufszentren sehen können. Aber aufgrund der Präferenz der jüngeren Generationen, sich über soziale Medien und Online-Spiele zu verbinden, werden Einkaufszentren irgendwie als primärer Ort zum Sozialisieren beiseite gelegt. Heute sind Social-Media-Plattformen zum Mittelpunkt des digitalen Sozialisierens geworden, und Social Selling hat sich als beliebtes Online-Shopping-Erlebnis etabliert.

Ein weiterer Faktor für diese Verschiebung sind die steigenden Kosten für den Betrieb von stationären Geschäften im Vergleich zu E-Commerce-Sites. Die Geschäftsführung in einem stationären Geschäft ist mit erheblich höheren Ausgaben verbunden, einschließlich Miete, Nebenkosten, Personal und täglicher Wartung. Daher veranlassen die steigenden Kosten für den Betrieb physischer Einzelhandelsflächen viele Marken dazu, Einkaufszentren zu verlassen und stattdessen auf E-Commerce-Plattformen umzusteigen.

Dies hat Einkaufszentren dazu gedrängt, sich in Gewerbeflächen oder gemischt genutzte Entwicklungen neu zu definieren, die den unterschiedlichen Bedürfnissen des Marktes gerecht werden.

„Wir haben bereits begonnen, von den sehr traditionellen Box-Typ-Einkaufszentrumsformaten abzuweichen", erklärte Frau Coqueiro. „Bei hartem Wettbewerb besteht die Notwendigkeit, kreativ zu werden und uns von den anderen abzuheben. Während es die Pandemie war, die den E-Commerce beschleunigte, trieb ihr Ende erlebnisorientierte Einkaufskonzepte voran – was zum Aufstieg weiterer multifunktionaler kommerzieller Hubs führte. Ein großartiges Beispiel hierfür wäre The Proscenium, das ein Bürogebäude, ein Theater für darstellende Künste, Wohneinheiten, eine Modeschule sowie Restaurants und Bars beherbergt. Die Gegend fühlt sich von den frühen Morgenstunden bis spät am Abend lebendig und pulsierend an."

Aufgrund dieser Faktoren verfolgen Einkaufszentrumseigentümer Strategien, um sich zusammen mit der Einzelhandelsumgebung weiterzuentwickeln, laut einer Studie des International Economic Development Council (IEDC). Traditionelle Einkaufszentren haben immer noch starke Grundlagen, die sie für Entwickler attraktiv machen, wie ihre Standorte in reifen Märkten, minimale direkte Konkurrenz und Zugang zu robusten regionalen Verkehrsnetzen, einschließlich staatlicher und lokaler Autobahnen.

Frau Coqueiro fügte auch hinzu, dass der Fokus, das Format und die wichtigsten Leistungsindikatoren der beiden Konzepte völlig unterschiedlich sind, da sie unterschiedliche Zwecke haben. Einkaufszentren konzentrieren sich in erster Linie auf Einnahmen und Besucherverkehr, während kommerzielle Hubs eher erlebnisorientiert sind.

„[Gemischt genutzte Entwicklungen] sind großartig für Einzelhandels-/F&B-Betriebe, denn mit Büroangestellten und Bewohnern als unmittelbarem Einzugsgebiet gibt es einen gefangenen Markt. Und es ist ein Markt, der in der Regel eine starke Affinität zum Einzelhandel und zur Gegend als Ganzes hat, da es dieses Gefühl von Eigentum und Zugehörigkeit gibt. Das Vorhandensein der drei Elemente – Wohnen, Arbeiten und Spielen – trägt zur Rentabilität dieses Formats bei", erläuterte sie.

Diese Unterscheidung in Fokus und Zweck unterstreicht die wachsende Betonung erlebnisorientierter Umgebungen und bereitet die Bühne für einen tieferen Blick darauf, wie diese Räume den Lebensstil über bloße Transaktionen priorisieren.

„Es geht um das einzigartige Lebensstielerlebnis, das diese Räume den Kunden bringen, anstatt um die eher transaktionale Umgebung, die ein traditionelles Einkaufszentrumsformat bietet", sagte Frau Coqueiro.

Darüber hinaus hat die Analyse des IEDC von fast 400 Einkaufszentren, die seit 1980 geschlossen wurden, ergeben, dass keines jemals in seiner ursprünglichen Form wiedereröffnet wurde. Stattdessen wurden Entwickler gezwungen, diese massiven Immobilien zu überdenken und neu zu nutzen. Fast ein Drittel wurde renoviert und umfassend neu vermietet, allerdings mit gemischten Ergebnissen. Etwa 18 % wurden abgerissen und durch neue Einzelhandelsformate ersetzt, am häufigsten Big-Box-Power-Center. Weitere 11 % wurden mit anderen Nutzungen integriert, um die Belegungsraten zu verbessern, wodurch sie im Wesentlichen zu gemischt genutzten Entwicklungen wurden.

„Eine der größten Herausforderungen besteht darin, sicherzustellen, dass Sie genau wissen, was Ihr unmittelbarer Markt will, damit alle Elemente, die Sie in den kommerziellen Hub einbringen, gedeihen und sich gegenseitig nähren und so diese energiegeladene und engagierte Umgebung schaffen", kommentierte Frau Coqueiro.

Da Entwickler weiterhin diese Räume neu gestalten, anstatt sie ganz aufzugeben, verschiebt sich die Frage nun davon, ob traditionelle Einkaufszentren überleben werden, zu der Frage, wie sie sich in einer zunehmend erlebnisorientierten Einzelhandelslandschaft anpassen werden.

„Ich glaube nicht, dass traditionelle Einkaufszentren vollständig verschwinden werden, insbesondere auf den Philippinen, wo wir eine starke Einkaufszentrumskultur haben. Die Einkaufszentren werden sich jedoch definitiv weiterentwickeln, um Räume oder Bereiche einzubeziehen, die das gleiche soziale Umfeld fördern, das kommerzielle Hubs bieten", schloss Frau Coqueiro.