De herontdekking van het Filipijnse winkelcentrum

Door Jomarc Angelo M. Corpuz, Special Features and Content Writer

Met meer dan 70% van de economie van het land gegenereerd door huishoudelijke consumptie, beschouwen velen de Filipijnen als een consumentengedreven economie. Dit feit wordt vergroot door de bijna 1.000 winkelcentra die aanwezig zijn in het land, wat alleen maar aantoont dat Filipijno's een voorliefde hebben voor winkelen en uit eten gaan als iets dat ze doen om te ontspannen en waar ze niet zonder kunnen leven. Decennialang zijn winkelcentra in de Filipijnen een teken van vooruitgang geweest in het gebied waar ze worden gebouwd, terwijl ze een sociale hub en toevluchtsoord bieden tegen de brandende hitte van het land.

Deze traditionele winkelcentra die ooit voornamelijk werden gedefinieerd door warenhuizen, modeboetieks en foodcourts, worden echter langzaam uitgefaseerd door ontwikkelaars ten gunste van multifunctionele commerciële hubs.

"Een traditioneel winkelcentrum is primair retail- of winkelgedreven, verankerd door supermarkten of warenhuizen, met modeconcepten en enkele food-and-beverage (F&B) vestigingen en speciaalzaken. Het is meestal ook een gesloten doosvormig format," vertelde Christine T. Coqueiro, vice-president voor Retail Development bij Rockwell Land Corp., BusinessWorld in een e-mail. "Terwijl een multifunctionele commerciële hub het idee benadrukt van het combineren van werk en plezier. Dit zijn ontwikkelingen die winkelen, dineren, wonen en werken samenweven. Het doel is om klanten een unieke ervaring te bieden."

Hoewel de pandemie deze ontwikkeling heeft versneld, hebben experts dit fenomeen voorspeld. Hoewel gegevens voor Filipijnse winkelcentra schaars zijn op dit gebied, wordt verwacht dat retailers in de Verenigde Staten tegen 2028 tot 80.000 winkels zullen sluiten, volgens financieel dienstverleningsbedrijf UBS Global. Misschien nog zorgwekkender is dat gegevens van Capital One Shopping Research voorspellen dat tot 87% van de grote winkelcentra het komende decennium zal sluiten.

Verschillende factoren kunnen aan deze trend worden toegeschreven, waarvan de belangrijkste de opkomst van online winkelen is. Voor sommigen is online winkelen veel handiger dan naar een traditioneel winkelcentrum gaan, vooral als men op zoek is naar een bijzonder zeldzaam artikel. In plaats van urenlang rond te lopen in een winkelcentrum om te zoeken, is het meestal eenvoudig om vergelijkbare producten te vinden via online winkels zonder de moeite van geld uitgeven aan benzine of vast te zitten in het navigeren door grote mensenmassa's.

Online winkelen integreert ook langzaam de sociale functies van het traditionele winkelcentrum. Het is waar dat vrienden en families elkaar nog steeds kunnen ontmoeten, de foodcourt kunnen bezoeken en samen een film kunnen zien in traditionele winkelcentra. Maar door de voorkeur van jongere generaties om verbinding te maken via sociale media en online games, worden winkelcentra op de een of andere manier terzijde geschoven als primaire plaats om te socialiseren. Tegenwoordig zijn sociale mediaplatforms centraal komen te staan in digitaal socialiseren, en social selling is naar voren gekomen als een populaire online winkelervaring.

Een andere factor voor deze verschuiving zijn de toenemende kosten van het exploiteren van fysieke winkels in vergelijking met e-commercesites. Het runnen van een bedrijf in een fysieke winkel brengt aanzienlijk hogere kosten met zich mee, waaronder huur, nutsvoorzieningen, personeel en dagelijks onderhoud. De stijgende kosten van het exploiteren van fysieke retailruimtes zetten daarom veel merken ertoe aan om winkelcentra te verlaten en in plaats daarvan over te stappen naar e-commerceplatforms.

Dit heeft winkelcentra ertoe aangezet zichzelf opnieuw te definiëren als commerciële ruimtes of gemengde ontwikkelingen die voldoen aan diverse behoeften van de markt.

"We zijn al begonnen om af te wijken van de zeer traditionele doosvormige winkelcentrumformats," legde mevrouw Coqueiro uit. "Met harde concurrentie is er behoefte om creatief te worden en onszelf te onderscheiden van de rest. Hoewel het de pandemie was die e-commerce versnelde, was het einde ervan wat meer ervaringsgedreven winkelconcepten stimuleerde — waardoor meer multifunctionele commerciële hubs ontstonden. Een geweldig voorbeeld hiervan zou The Proscenium zijn, waar een kantoorgebouw, een theater voor podiumkunsten, residentiële eenheden, een modeschool en restaurants en bars zijn gevestigd. Het gebied voelt levendig en bruisend aan vanaf de vroege ochtenduren tot laat in de avond."

Door deze factoren volgen eigenaren van winkelcentra strategieën om te evolueren samen met de retailomgeving, volgens een onderzoek uitgevoerd door de International Economic Development Council (IEDC). Traditionele winkelcentra hebben nog steeds sterke fundamenten die hen aantrekkelijk maken voor ontwikkelaars, zoals hun locaties in volwassen markten, minimale directe concurrentie en toegang tot robuuste regionale transportnetwerken, waaronder staats- en lokale snelwegen.

Mevrouw Coqueiro voegde er ook aan toe dat de focus, het format en de key performance indicators van de twee concepten volledig verschillend zijn, omdat ze verschillende doeleinden hebben. Winkelcentra zijn primair gericht op omzet en verkeer, terwijl commerciële hubs meer ervaringsgedreven zijn.

"[Gemengde ontwikkelingen] zijn geweldig voor retail/F&B-vestigingen omdat met kantoormedewerkers en bewoners als het directe verzorgingsgebied, er een gevangen markt is. En het is een markt die meestal een sterke affiniteit heeft met de retail en het gebied als geheel, omdat er dat gevoel van eigendom en verbondenheid is. Het hebben van de drie elementen — wonen, werken en spelen — draagt bij aan de winstgevendheid van dit format," lichtte ze toe.

Dit onderscheid in focus en doel benadrukt de groeiende nadruk op ervaringsgedreven omgevingen, en vormt de basis voor een diepere blik op hoe deze ruimtes prioriteit geven aan levensstijl boven louter transacties.

"Het draait allemaal om de unieke levensstijlervaring die deze ruimtes aan de klanten bieden, in plaats van de meer transactionele omgeving die een traditioneel winkelcentrumformat biedt," zei mevrouw Coqueiro.

Daarnaast heeft de analyse van het IEDC van bijna 400 winkelcentra die sinds 1980 zijn gesloten, uitgewezen dat geen enkel ooit heropend is in zijn oorspronkelijke vorm. In plaats daarvan zijn ontwikkelaars gedwongen om deze enorme eigendommen opnieuw te bedenken en te herbestemmen. Bijna een derde werd gerenoveerd en uitgebreid opnieuw verhuurd, zij het met gemengde resultaten. Ongeveer 18% werd gesloopt en vervangen door nieuwe retailformats, meestal big-box powercenters. Nog eens 11% werd geïntegreerd met andere gebruiksdoeleinden om de bezettingsgraad te verbeteren, waardoor ze in wezen gemengde ontwikkelingen werden.

"Een van de grootste uitdagingen is ervoor te zorgen dat je precies weet wat je directe markt wil, zodat alle elementen die je in de commerciële hub plaatst zullen bloeien en van elkaar zullen profiteren, waardoor die energieke en betrokken omgeving ontstaat," merkte mevrouw Coqueiro op.

Terwijl ontwikkelaars deze ruimtes blijven heroverwegen in plaats van ze volledig te verlaten, verschuift de vraag nu van of traditionele winkelcentra zullen overleven naar hoe ze zich zullen aanpassen binnen een steeds meer ervaringsgedreven retaillandschap.

"Ik denk niet dat traditionele winkelcentra volledig zullen verdwijnen, vooral niet in de Filipijnen waar we een sterke winkelcentrumcultuur hebben. De winkelcentra zullen echter zeker evolueren om ruimtes of zones op te nemen die dezelfde sociale omgeving aanmoedigen die commerciële hubs bieden," concludeerde mevrouw Coqueiro.