Hipotecas on-chain vão começar no Golfo | Opinião

Poucos lugares no mundo avançaram tão rapidamente como o Golfo. É um lugar repleto de horizontes que surgem quase da noite para o dia, governos que cumprem as suas promessas e um apetite pela inovação. Este mesmo ambiente está a transformar o Golfo num dos poucos lugares onde os Ativos Reais, especificamente imóveis tokenizados, estão a emergir como projetos ao vivo e investíveis, e não apenas ideias que só existem em palcos de conferências. 

Nos mercados desenvolvidos, o progresso em imóveis tokenizados tem sido limitado por valores mobiliários existentes e infraestrutura de mercado construída há décadas, com a adoção ampla ainda fora de alcance. Pegue na Alemanha, por exemplo. A BaFin, o regulador financeiro, declarou claramente que uma oferta de token de segurança exigirá um prospeto completo, a menos que o emissor se qualifique para uma isenção específica, acrescentando tempo, dinheiro e meses de preparação antes que qualquer coisa possa ser lançada em escala. 

O Ocidente gosta de dizer que a inovação tem de esperar pelo livro de regras, mas o Golfo está a provar que as regras podem evoluir para sistemas que funcionam. Nos últimos meses, o Departamento de Terras do Dubai começou a converter ativos imobiliários em tokens digitais on-chain, efetivamente tokenizando escrituras de título e remodelando como a propriedade é detida, negociada e acedida. 

Mas a transformação não é apenas tokenizar propriedade; é tokenizar crédito. Uma vez que a propriedade está on-chain, o próximo passo óbvio é trazer hipotecas on-chain também. Os empréstimos imobiliários deixam de ser contratos estáticos, detidos por bancos, e tornam-se investimentos mais fáceis de rastrear, distribuir e financiar numa ampla base de investidores. 

As hipotecas on-chain são uma oportunidade que o Golfo não pode ignorar, e uma oportunidade de introduzir um modelo melhor ao mundo. Se a região não assumir a liderança, o mundo inteiro corre o risco de permanecer preso num ciclo desatualizado, com processos lentos e opacos propensos a repetir os mesmos erros que têm retido os mercados durante gerações. 

O que está quebrado no mercado hipotecário tradicional de hoje

Globalmente, a cripto tem lutado para sair da sua fase especulativa. O Golfo, porém, está a mover-se numa direção diferente. Projeções recentes estimam que o mercado imobiliário de Ativos Reais tokenizados do Dubai, por exemplo, poderá exceder 16 mil milhões de dólares em valor de mercado até 2033. 

No entanto, as hipotecas no Golfo, como as hipotecas noutros lugares, funcionam em sistemas que não acompanharam como as pessoas realmente vivem ou movem dinheiro hoje. 

A raiz do problema é o processo de "múltiplos registos". O processo hipotecário moderno em si é manual e baseado em papel, repleto de semanas de perseguição de documentos, preenchimento repetitivo de formulários, avaliações e verificações de títulos. Muito disso acontece em silos, com comunicação de ida e volta entre corretores, bancos, seguradoras e registos. Isto cria latência, custos administrativos elevados e risco. 

E no Golfo, os riscos são amplificados pela natureza global do mercado, que inclui Fluxo de capital transfronteiriço, compradores internacionais e transações rápidas. Quando a camada administrativa é lenta, todo o processo fica fragmentado, especialmente quando os investidores nem sempre operam sob as mesmas normas bancárias.

Mesmo o registo de propriedade em si apresenta fragilidades. Embora os documentos sejam essenciais para provar a propriedade e garantir hipotecas, a infraestrutura por trás deles deixa espaço para erros, manipulação e lacunas na integridade dos dados. O risco não é apenas teórico. De acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, 63 por cento dos profissionais imobiliários relataram fraude de escritura ou título no ano passado.

As hipotecas on-chain não são uma solução mágica, nem eliminam as responsabilidades básicas de um empréstimo. O que fazem é substituir processos rígidos e opacos por algo mais adequado às realidades financeiras das economias digitais, especialmente nos Emirados.

A atualização hipotecária que precisávamos há décadas

As hipotecas estão longe de ser uma ideia quebrada. O que está quebrado são os sistemas abaixo delas. Quando os empréstimos são agrupados em valores mobiliários opacos, torna-se mais difícil para os externos ver desempenho, propriedade e risco com clareza. A lição da crise financeira de 2008 não foi que as hipotecas não devem existir, mas que a infraestrutura em torno delas pode obscurecer a realidade em escala. 

A tokenização é a correção de infraestrutura que as hipotecas precisam desesperadamente. Ao representar a exposição do empréstimo digitalmente, as hipotecas tornam-se mais fáceis de rastrear, transferir e administrar, dando aos investidores globalmente a chance de deter fatias menores de risco com maior visibilidade sobre o que possuem e como está a ter desempenho. 

Ainda assim, esta infraestrutura só funcionará se os inputs forem legítimos. Melhores sistemas só importam se estiverem ancorados a inputs credíveis, como título, penhoras e avaliações. É aí que o Golfo tem uma vantagem. Os reguladores já têm vindo a digitalizar registos de terrenos e dados de transações, estabelecendo a base para preços verificados e histórico de preços. Com essa base em vigor, ferramentas de preços baseadas em oráculos podem empurrar dados de avaliação verificados diretamente para a chain, dando aos credores e investidores muito mais clareza do que os sistemas legados permitem.

Além dos dados, o Dubai avançou em salvaguardas regulatórias. A Autoridade Reguladora de Ativos Virtuais criou rotas mais claras para trazer investimentos on-chain através da sua categoria de Ativos Virtuais Referenciados por Ativos. Esta estrutura regulamentada liga o valor do token a Ativos Reais e identifica claramente quem é pago, como e quando, juntamente com outros direitos anexados ao ativo. Isto pode incluir Distribuição de Receitas, direitos de governança e outros direitos, dando aos mercados a clareza de que precisam para construir. 

De facto, transformar uma hipoteca num ativo digital não altera as obrigações do mutuário nem remove completamente o risco. Mas o que faz é alterar a fiabilidade e velocidade da camada administrativa, que determina o status do empréstimo em qualquer momento.

A tokenização não pode dobrar as leis do crédito, mas pode ajudar a remover o arrasto de sistemas desatualizados. Ao reduzir o tempo e custo de coordenar hipotecas com registos partilhados e programáveis, a tokenização pode melhorar a eficiência, acesso, transparência e precisão ao longo do ciclo de vida hipotecário.

Embora a implementação de hipotecas on-chain acarrete riscos tecnológicos e regulatórios, o domínio do Golfo em ativos tokenizados torna-o uma das regiões mais promissoras para que este modelo se estabeleça. Com a sua coesão regulatória e apetite pela inovação financeira, a região tem o potencial de transformar hipotecas on-chain de uma experiência num padrão de mercado, eventualmente fornecendo o modelo para a prática global.