До недавнего времени в сфере недвижимости Blackstone был наиболее известен тем, что в последние годы продавал многие свои престижные офисные объекты — которые после перехода на удалённую работу так и не восстановили прогнозируемый потенциал денежного потока — с огромными скидками. Теперь компания, похоже, возвращается к своей старой тактике, применявшейся до краха Lehman, фиксируя вершину ещё в одном сегменте коммерческой недвижимости: дата-центрах.

Два дня назад мы сообщали, что Blackstone продаёт свои доли в трёх дата-центрах в Северной Вирджинии за 3,5 млрд $, выходя из части ставки, сделанной менее трёх лет назад. По данным Bloomberg, Digital Realty Trust выплатит 1,2 млрд $ наличными и предложит акции на 2,3 млрд $ (которые PE-гигант к настоящему времени в значительной мере уже реализовал) фондам Blackstone; в обмен компания по управлению дата-центрами приобретёт 80%-ную долю Blackstone в двух дата-центрах мощностью 96 МВт в Манассасе, штат Вирджиния, и 50%-ную долю в центре мощностью 96 МВт в соседнем Стерлинге.

Мы задавались вопросом: «Почему Blackstone решил выйти именно сейчас, когда появляются новые сомнения в том, продолжат ли компании Mag 7 финансировать расширение ИИ с практически неограниченными капитальными затратами.»

Два дня спустя у нас есть ответ.

Чернила на сделке по продаже вирджинских дата-центров едва успели высохнуть, как стало известно, что QTS (QTS Realty Trust) компании Blackstone вновь тихо сворачивает свою экспозицию в ИИ, отказываясь от планов по строительству своей части (которая на данный момент является единственной оставшейся после того, как партнёр вышел из проекта несколько дней назад) кампуса дата-центров площадью 2 100 акров в Вирджинии — также известного как Prince William Digital Gateway, который должен был вместить до 37 зданий дата-центров, — уступая победу жителям, которые годами боролись за закрытие проекта.

Застройщик дата-центров планировал преобразовать более 800 акров в округе Принс-Уильям Северной Вирджинии — проект, который охватил бы 22 млн кв. футов, став крупнейшим кампусом дата-центров в мире. Расположенный на краю исторического поля битвы Гражданской войны и на землях, ранее защищённых от застройки, проект вызвал сильное противодействие со стороны домовладельцев и был заблокирован судебными исками.

В рамках более широкого наступления Уолл-стрит на рынок дата-центров инвестиции хлынули в Северную Вирджинию, которая считается крупнейшим рынком дата-центров в стране и более известна как «Data Center Alley».

Однако в стратегическом развороте в последние дни руководители QTS решили, что не стоит продолжать судебную борьбу, сообщили источники Bloomberg. Адвокаты компании планируют уведомить суд о своём решении уже на этой неделе, сообщили люди, попросившие не называть их имена при обсуждении непубличной информации.

Стремительный рост QTS сделал компанию образцовым примером того, как частный капитал подпитывал стремительное расширение индустрии дата-центров. Эти амбиции сталкиваются с общественной тревогой по поводу нагрузки на электросети и роста цен на жильё из-за дата-центров для ИИ.

Отступление может стать последним ударом по вирджинскому проекту «Digital Gateway» — мегаплощадке примерно вдвое больше нью-йоркского Центрального парка с потребностями в электроэнергии, сопоставимыми с целым городом. Инициатива должна была привлечь около 100 млрд $ расходов и создать один из крупнейших в мире технологических коридоров. Теперь этого не будет.

Проект вызвал острые и затяжные публичные слушания. Канцелярская ошибка, связанная с ключевым заседанием по зонированию, создала препятствия для застройщиков. Уже в мае из проекта вышла Compass Datacenters, поддерживаемая Brookfield, которая должна была застроить более 800 акров на этом участке.

Развороты обеих компаний, пишет Bloomberg, представляют собой один из наиболее драматичных отступлений застройщиков от проекта дата-центра.

Это напоминание о том, как гонка технологических компаний за вычислительной инфраструктурой для поддержки развития ИИ всё больше сталкивается с теми же узкими местами — от нехватки электроэнергии до дефицита поставок, — о которых мы предупреждали последние два года и о которых совсем недавно предупреждал Citadel.

Организованная оппозиция нарастает, вынуждая компании и застройщиков более тщательно выбирать места для строительства. Именно об этом мы предупреждали год назад, когда всё больше низовых организаций начали противодействовать неудержимому развёртыванию дата-центров. По крайней мере, до поджогов дело ещё не дошло (пока).

Чтобы покрыть расходы на подобные строительства, Вирджиния недавно приняла бюджет с налогом на потребление энергии дата-центрами, и всё больше штатов угрожают мораториями на новое строительство. Дата-центры — и то, как распределяются их затраты и выгоды, — превращаются в ключевой спорный вопрос в преддверии промежуточных выборов в США. Эти препятствия ставят перед инвесторами вопрос: сможет ли строительство ИИ-инфраструктуры продолжаться такими темпами?

Для общественных организаторов и жителей, которые последние пять лет противостояли Digital Gateway, выход QTS подтвердит тактику, включавшую кампании давления на местных политиков и судебные атаки. Это также спровоцирует ещё более мощную волну противодействия по всей стране против нежелательных застроек.

Как напоминает Bloomberg, сотни сторонников и критиков явились на 27-часовые слушания по зонированию в 2023 году, чтобы лоббировать проект перед властями. После того как чиновники округа незначительным большинством проголосовали за перевод сельскохозяйственных и полусельских земель под дата-центры, общественные организаторы и жители подали иски.

Исход заседания — и то, должным ли образом округ оповестил о мероприятии, — оказался в центре судебных споров. Иски держались на одной детали: первые два газетных объявления о слушаниях не были разделены как минимум шестью днями, как того требовали действовавшие тогда государственные и местные нормы. Хотя неясно, пытались ли агенты Blackstone «подмазать» членов комиссии по зонированию для тихого ускорения одобрения дата-центра, в итоге исход оказался катастрофическим для застройщиков.

В марте суды Вирджинии поддержали более раннее решение о том, что разрешения на зонирование недействительны, поскольку публичные уведомления о заседании не соответствовали требованиям.

«Хотя мы по-прежнему убеждены, что этот проект предлагал значительные выгоды для региона и наших соседей, недавние судебные действия и накапливающиеся регуляторные препятствия фактически закрыли жизнеспособный путь вперёд», — заявил президент Compass Datacenters AJ Byers в заявлении после вынесения решения.

После выхода Compass из проекта QTS остался единственным застройщиком. Именно эта компания была единственной стороной, подавшей апелляцию в Верховный суд Вирджинии.

Изначально руководство компании было обеспокоено перспективой создания судебного прецедента на основе административного просчёта. После отступления Compass компания QTS лишилась партнёра, который разделил бы расходы на модернизацию различных коммунальных служб, необходимых для масштабных разработок, сообщил один из осведомлённых источников. QTS решила, что продолжать проект нецелесообразно.

Blackstone, приобретший QTS в 2021 году, является крупным финансистом дата-центров с портфелем таких активов по всему миру стоимостью более 150 млрд $.

Всё более острое политическое и низовое противодействие новому строительству дата-центров объясняет, почему Blackstone начал проявлять осторожность именно тогда, когда пузырь ИИ достигает пика, сначала продавая существующие дата-центры, а теперь отказываясь от предстоящих проектов. Недавний опрос Gallup показал, что 7 из 10 американцев выступают против строительства дата-центров для искусственного интеллекта в своём районе, включая почти половину — 48% — которые категорически против. Едва ли четверть поддерживают эти проекты, при этом 7% — горячие сторонники.

Половина противников упоминают чрезмерное потребление ресурсов дата-центрами, в том числе по 18% указывают на использование воды и энергии. Шестнадцать процентов упоминают связанные экологические проблемы загрязнения, включая шумовое, воздушное и водное загрязнение.

Около одного из пяти противников обеспокоены влиянием на местное качество жизни, включая рост населения, увеличение трафика и предпочтение использовать землю в других целях. Схожая доля упоминает потенциально негативные экономические последствия, включая рост коммунальных платежей, повышение стоимости жизни и расходы на строительство дата-центров (которые могут потребовать средств налогоплательщиков).

Большая часть оставшейся оппозиции обусловлена общими или конкретными опасениями относительно искусственного интеллекта.

Blackstone, управляющий активами на сумму более 1,3 трлн $, позиционирует себя как крупнейший в мире провайдер дата-центров и также владеет частью коммунальных предприятий, обеспечивающих их работу. Компания приобрела QTS в 2021 году и купила австралийского провайдера вычислительных услуг AirTrunk в 2024 году. В мае компания провела первичное публичное размещение акций Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc. — своего инструмента для приобретения дата-центров, нацеленного на покупку уже построенных и сданных в аренду объектов, выигрывающих от бума искусственного интеллекта.

И теперь, когда протестное движение знает, как противостоять незваным гостям с Уолл-стрит — благодаря капитуляции Blackstone, — следует ожидать экспоненциального роста юридических (и иных) попыток воспрепятствовать развёртыванию дата-центров по всей территории США. Это гарантирует, что суперцикл ИИ, который уже отстаёт от графика на годы при том, что лишь половина запланированных дата-центров строится в срок, столкнётся с лавиной задержек и отмен, что ещё больше снизит отдачу от капитальных затрат, финансируемых за счёт долга, по мере того как даты запуска будут постепенно уходить всё дальше в неопределённое будущее.