ชาวอเมริกันเผชิญการตัดสินใจครั้งสำคัญหลังข่าวตลาดที่อยู่อาศัย

ผู้ซื้อบ้านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใช้เวลาหลายปีในการชั่งน้ำหนักว่าจะซื้อในตลาดที่ยากลำบากนี้ หรือรอให้สภาวะต่างๆ เอื้ออำนวยต่อตนเองมากขึ้น ตลอดช่วงเวลาส่วนใหญ่นั้น การรอดูท่าทีดูเหมือนจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า และสัปดาห์นี้ก็ดูเหมือนจะยืนยันแนวคิดดังกล่าว

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านแบบคงที่ 30 ปีโดยเฉลี่ยปรับตัวขึ้นสู่ระดับ 6.52% ณ วันที่ 11 มิถุนายน ซึ่งเป็นการปรับขึ้นครั้งที่สามในรอบสี่สัปดาห์ตามข้อมูลของ Freddie Mac หลังจากที่ตัวเลขเงินเฟ้อล่าสุดแตะระดับสูงสุดในรอบสามปี สำหรับผู้ซื้อที่หวังจะได้รับการผ่อนคลายด้านต้นทุนการกู้ยืม นี่เป็นแรงผลักดันอีกประการหนึ่งที่ทำให้รอก่อนการเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม รายงานฉบับหนึ่งที่เผยแพร่ในวันเดียวกันกลับชี้ไปในทิศทางตรงกันข้าม โดยอ้างอิงข้อมูลใหม่ Realtor.com เปิดเผยว่าสงครามการประมูลในยุคโควิดได้พลิกกลับไปอย่างมีนัยสำคัญ บ้านทั่วไปในปัจจุบันขายได้ในราคาต่ำกว่าราคาที่ตั้งไว้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอำนาจการต่อรองตอนนี้อยู่ในมือของผู้ซื้อแล้ว

การพัฒนาดังกล่าวทำให้ชาวอเมริกันต้องเผชิญกับการตัดสินใจที่แท้จริง: รอต่อไปให้อัตราดอกเบี้ยลดลง หรือใช้โอกาสจากอำนาจต่อรองในระดับที่ตลาดไม่ได้มอบให้มาหลายปีแล้ว Dave Meyer ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุนของ BiggerPockets ได้บรรยายถึงการเปลี่ยนแปลงนี้ว่าเป็นโอกาสที่แท้จริง

"ตลาดในปัจจุบันคือสิ่งที่นักลงทุนหลายคนต้องการอย่างแท้จริง ทั้งราคาที่ลดลง อำนาจการเจรจาต่อรองที่ดีกว่า และสินทรัพย์คุณภาพที่หาได้ในราคาต่ำลง" Meyer กล่าวกับ TheStreet ในการให้สัมภาษณ์พิเศษ

รายงานใหม่เปิดเผยอะไรเกี่ยวกับราคาบ้าน

การวิเคราะห์ของ Realtor.com ที่เผยแพร่เมื่อวันพฤหัสบดี พบว่าผู้ขายไม่สามารถพึ่งพาราคาที่ตั้งไว้เต็มจำนวนได้อีกต่อไป สิ่งนี้แตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากปี 2021 และ 2022 เมื่อรายการประกาศขายมักได้รับข้อเสนอที่สูงกว่าราคาที่ตั้งไว้ท่ามกลางการแข่งขันอย่างดุเดือดเพื่อแย่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำกัด ปัจจุบัน บ้านทั่วไปขายได้ในราคาต่ำกว่าราคาที่ตั้งไว้ล่าสุด

การพลิกกลับนี้เป็นผลตามมาจากการพุ่งขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านนับตั้งแต่ปี 2022 ซึ่งทำให้ความต้องการของผู้ซื้อลดลงและดันราคาขายให้ต่ำกว่าราคาที่ตั้งไว้ในตลาดส่วนใหญ่

ข้อมูลใหม่แสดงให้เห็นว่าความรวดเร็วมีความสำคัญเพียงใดในตอนนี้ บ้านที่ทำสัญญาได้ภายในสี่สัปดาห์แรกจะได้ราคาสูงกว่าราคาที่ตั้งประมาณ 1.8% เมื่อเทียบกับการขายโดยเฉลี่ย แต่หากปล่อยทิ้งไว้ ส่วนลดจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกระทั่งถึงสัปดาห์ที่ 18 ผู้ขายมักจะต้องยอมรับราคาต่ำกว่าที่ต้องการประมาณ 1.3%

เพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน:

• ชาวอเมริกันเผชิญการตัดสินใจหลังข่าวตลาดที่อยู่อาศัยที่ไม่คาดคิด
• การเปลี่ยนแปลงใหม่ในตลาดที่อยู่อาศัยมอบโอกาสครั้งใหญ่แก่ผู้ซื้อ
• Fannie Mae คาดการณ์การเปลี่ยนแปลงในอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านและตลาดที่อยู่อาศัย

การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค ภาคใต้และภาคตะวันตกเอียงไปทางผู้ซื้ออย่างชัดเจน ขณะที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือเป็นพื้นที่เดียวที่บ้านยังคงขายได้เหนือราคาที่ตั้งไว้ตามรายงาน ส่วนภาคกลางตะวันตกอยู่ระหว่างสองกลุ่ม โดยมีแนวโน้มจะกลับไปเอื้อประโยชน์ต่อผู้ขายในช่วงปลายปีนี้

สำหรับ Meyer ตลาดแบบนี้เปลี่ยนวิธีการซื้อบ้าน ไม่ใช่เปลี่ยนว่าควรซื้อหรือไม่

"คุณสามารถซื้อได้ในทุกตลาด คุณเพียงแค่ต้องปรับกลยุทธ์และยุทธวิธีให้เข้ากับสภาวะปัจจุบัน" Meyer กล่าว 

สำหรับผู้ซื้อ ข่าวนี้ชี้ให้เห็นถึงพื้นที่การเจรจาต่อรองที่มากขึ้น และเหตุผลที่ต้องจ่ายราคาแพงเกินไปน้อยลง สิ่งที่ยังตอบไม่ได้คือควรใช้อำนาจต่อรองนั้นตอนนี้เลย หรือรอให้อัตราดอกเบี้ยลดลงก่อน การตัดสินใจดังกล่าวมีความซับซ้อนมากกว่า และทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านกลับมาเป็นประเด็นถกเถียงอีกครั้ง

Shutterstock

การตัดสินใจที่ผู้ซื้อต้องเผชิญขณะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านพุ่งสูงขึ้น

เหตุผลในการรอขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน และสัปดาห์นี้ไม่ได้ช่วยลดแรงจูงใจในการรอแต่อย่างใด การปรับขึ้นเกิดขึ้นหลังจากที่กระทรวงแรงงานรายงานว่าราคาผู้บริโภคเพิ่มขึ้น 4.2% ในช่วงปีที่ผ่านมาถึงเดือนพฤษภาคม ซึ่งเป็นอัตราเงินเฟ้อรายปีที่เร็วที่สุดในรอบสามปี โดยส่วนใหญ่มาจากการพุ่งขึ้นของราคาพลังงานที่เชื่อมโยงกับสงครามกับอิหร่าน เงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูงทำให้ธนาคารกลางสหรัฐฯ มีพื้นที่ในการลดอัตราดอกเบี้ยน้อยลง และยังคงกดดันให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้ซื้อที่ยังลังเลมีเหตุผลอีกประการหนึ่งที่จะรอจนกว่าต้นทุนการกู้ยืมจะผ่อนคลายลง

ขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อฟังใคร พวกเขาสามารถมองสัปดาห์ที่ผ่านมาได้สองแบบ หนึ่งคือรอ โดยเดิมพันว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงในที่สุดและรักษาอำนาจซื้อได้มากขึ้นในอนาคต อีกทางหนึ่งคือลงมือตอนนี้เลย โดยถือว่าอำนาจการเจรจาต่อรองที่ข้อมูลของ Realtor.com ยืนยันนั้นเป็นเหตุผลเพียงพอที่จะซื้อ แม้ในอัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน

ทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับการเดิมพันว่าการผ่อนคลายอัตราดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่ คำตอบของ Meyer คือคงจะไม่ 

"ผู้คนรอให้อัตราดอกเบี้ยลดลงมาสี่ปีแล้ว ผมพยายามบอกผู้คนว่านั่นคงจะไม่เกิดขึ้น" Meyer กล่าวกับ TheStreet "เมื่อคุณยอมรับความเป็นจริงนั้น โอกาสต่างๆ ก็จะมองเห็นได้ง่ายขึ้นมาก แทนที่จะพูดว่า 'อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านจะช่วยฉันได้' คุณถามว่า 'ฉันทำอะไรได้บ้างในอัตราดอกเบี้ยช่วงกลางหกเปอร์เซ็นต์?'"

ทั้งหมดนี้ไม่ได้ทำให้ปี 2026 เป็นปีที่ซื้อบ้านได้ง่าย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านใกล้ 6.5% และราคาบ้านที่ยังคงสูงตามมาตรฐานทางประวัติศาสตร์ยังคงเป็นข้อจำกัดที่แท้จริงด้านความสามารถในการซื้อหา กระนั้น รายงานวันพฤหัสบดีเผยให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงว่าตอนนี้ใครมีอำนาจต่อรอง สำหรับผู้ซื้อ การตัดสินใจคือจะใช้ประโยชน์จากมันอย่างไรในขณะที่ยังมีอยู่

ประเด็นสำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านในปี 2026

• ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองในตอนนี้: รายงานล่าสุดของ Realtor.com แสดงให้เห็นว่าบ้านทั่วไปปิดการขายต่ำกว่าราคาที่ตั้งไว้ ซึ่งเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนจากปี 2021 และ 2022 เมื่อผู้ซื้อมักจ่ายราคาสูงกว่าที่ตั้งไว้เป็นประจำเพื่อให้ได้บ้าน
• ยิ่งบ้านวางขายนานเท่าไร ตำแหน่งของผู้ขายก็ยิ่งอ่อนแอลงเท่านั้น: รายการที่ทำสัญญาได้ภายในประมาณสัปดาห์ที่สี่ยังคงได้ราคาสูงกว่าการขายทั่วไปประมาณ 1.8% ตามข้อมูลของ Realtor.com ขณะที่รายการที่ยังขายไม่ได้เมื่อถึงสัปดาห์ที่ 18 จะตกลงในราคาต่ำกว่าเป้าหมายของผู้ขายประมาณ 1.3%
• ภูมิภาคกำหนดสมการ: ภาคใต้และภาคตะวันตกมอบอำนาจต่อรองสูงสุดแก่ผู้ซื้อ ภาคกลางตะวันตกแบ่งกันอยู่ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือเป็นภูมิภาคเดียวที่ยังคงเอื้อประโยชน์ต่อผู้ขาย ซึ่งมักจะได้ราคาเกินกว่าที่ตั้งไว้ที่นั่น ตามข้อมูลของ Realtor.com
• อัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงขึ้นคืออุปสรรค: อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านแบบ 30 ปีโดยเฉลี่ยพุ่งขึ้นสู่ 6.52% ในช่วงกลางเดือนมิถุนายนหลังจากเงินเฟ้อแตะระดับสูงสุดในรอบสามปี ตามข้อมูลของ Freddie Mac และกระทรวงแรงงาน แรงดึงดูดและแรงต้านนั้นเป็นเหตุให้ผู้ซื้อต้องเผชิญกับการตัดสินใจที่แท้จริง ไม่ใช่การตัดสินใจที่ง่าย
• สิ่งที่ยังคงเหมือนเดิมคือความสามารถในการซื้อหา: อัตราดอกเบี้ยใกล้ 6.5% และราคาที่ยังคงสูงทำให้การเป็นเจ้าของบ้านมีต้นทุนสูง ดังนั้นข่าวนี้จึงชี้ให้เห็นว่าผู้ซื้อมีอำนาจมากขึ้น ไม่ใช่การผ่อนคลายต้นทุนพื้นฐานที่แท้จริง

ที่เกี่ยวข้อง: ชาวอเมริกันเผชิญโอกาสครั้งใหญ่หลังตลาดที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลง