Abbas Sajwani: สภาพคล่องอสังหาริมทรัพย์ดูไบพุ่งสูงขึ้น

ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ดูไบใช้เวลาหลายเดือนรอให้สงครามอิหร่านนำมาซึ่งส่วนลด แต่มันไม่เคยมาถึง

แม้ว่าการทำธุรกรรมจะชะลอตัวอย่างรวดเร็วในช่วงความขัดแย้ง แต่ผู้ขายส่วนใหญ่ยังคงยืนหยัดในราคา ตามคำกล่าวของ Abbas Sajwani ผู้ก่อตั้งมหาเศรษฐีแห่ง AHS Properties บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรูหรา

เขากล่าวว่าผู้ซื้อเลือกที่จะเลื่อนการซื้อออกไปมากกว่าการยกเลิก โดยกิจกรรมมีแนวโน้มจะฟื้นตัวตั้งแต่เดือนกันยายนเป็นต้นไป

"ผู้คนต่างคาดหวังว่าจะได้ราคาที่ดีกว่า แต่ไม่มีใครได้ราคาที่ดีกว่าเพราะสถานการณ์นี้" เขากล่าวกับ AGBI

"ความขัดแย้งส่งผลกระทบต่อดีลน้อยมาก อาจมีบ้างที่ได้ดีลดีๆ เป็นครั้งคราว แต่ในภาพรวมตลาด ผู้ขายยังคงยืนราคาของตน"

Sajwani ซึ่งนั่งอยู่ในคณะกรรมการของ Damac Group หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนรายใหญ่ที่สุดของดูไบ เป็นบุตรชายของ Hussain Sajwani ผู้ก่อตั้งบริษัทและพันธมิตรทางธุรกิจมายาวนานของประธานาธิบดีสหรัฐฯ Donald Trump โดย Sajwani ผู้เป็นพ่อมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิเกิน 13 พันล้านดอลลาร์ ตามดัชนี Bloomberg Billionaires Index

ความเห็นดังกล่าวให้ภาพเบื้องต้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบหลังจากบันทึกความเข้าใจระหว่างสหรัฐฯ-อิหร่านในเดือนนี้

ข่าวดังกล่าวช่วยบรรเทาความกังวลเกี่ยวกับความขัดแย้งในภูมิภาคที่ยืดเยื้อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อการขนส่งทางเรือ ฉุดรั้งการท่องเที่ยว และตั้งคำถามว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุดแห่งหนึ่งของโลกกำลังจะเผชิญกับการตกต่ำครั้งใหญ่หรือไม่

เอมิเรตส์แห่งนี้เพลิดเพลินกับการเติบโตอย่างต่อเนื่องหลายปีที่ขับเคลื่อนโดยผู้ซื้อชาวต่างชาติ ผู้อพยพที่มั่งคั่ง และสิ่งจูงใจด้านถิ่นที่อยู่ "วีซ่าทอง" ระยะยาว แต่กำลังถูกจับตามองอย่างใกล้ชิดหลังจากสงครามสั่นคลอนความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั่วอ่าวเปอร์เซีย คำถามสำหรับนักลงทุนคือวิกฤตนี้เพียงแค่ทำให้การทำธุรกรรมล่าช้า หรือเป็นจุดเริ่มต้นของการชะลอตัวในวงกว้าง

การพุ่งขึ้นในเดือนกันยายน

Sajwani คาดว่าเงินทุนที่หยุดชะงักในช่วงความขัดแย้งจะกลับมาเป็นส่วนใหญ่ในไตรมาสที่สี่

"ผมคิดว่าในอีกไม่กี่สัปดาห์ข้างหน้าคุณจะเห็นการฟื้นตัว" เขากล่าว

"การพุ่งขึ้นของสภาพคล่องครั้งใหญ่จะมาในเดือนกันยายน เมื่อผู้คนกลับมาจากวันหยุด ฤดูร้อนสิ้นสุดลง และผู้คนกลับมาทำธุรกิจกันอีกครั้ง"

AGBI รายงานก่อนหน้านี้ว่าสงครามมีความเสี่ยงที่จะชะลอการเติบโตของประชากรดูไบ โดยการสูญเสียงาน การจากไปของชาวต่างชาติ และคลื่นอุปทานใหม่ล้วนเพิ่มแรงกดดันต่อนักลงทุน

แม้จะมีการโจมตีด้วยโดรน散发性ตั้งแต่มีการประกาศหยุดยิงในเดือนเมษายน และความกังวลที่ยังคงอยู่เกี่ยวกับความมั่นคงในภูมิภาคระยะยาว แต่ Sajwani เชื่อว่านักลงทุนจะมองช่วงเวลานี้ในท้ายที่สุดว่าเป็นการแสดงให้เห็นถึงการป้องกันของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ มากกว่าจะเป็นจุดเปลี่ยนของตลาด

"ผมคิดว่าผู้คนจะมองมันในฐานะโอกาส [ในการลงทุน] มากกว่า" เขากล่าว

"สภาพคล่องไม่ได้หมดไป แค่รออยู่ข้างสนาม ผู้คนยังต้องการซื้ออยู่… พวกเขาแค่รอดูว่าจะเกิดอะไรขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง"

การหันสู่คุณภาพ

ข้อมูลตลาดแสดงให้เห็นว่ากิจกรรมชะลอตัวอย่างรวดเร็วนับตั้งแต่สงครามเริ่มต้นในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ แต่ราคาพิสูจน์ให้เห็นว่ามีความยืดหยุ่นค่อนข้างมาก

ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในเดือนพฤษภาคมอยู่ที่ประมาณ 22,000 ล้านดิรฮัม (6,100 ล้านดอลลาร์) ตามข้อมูลของ Reidin บริษัทวิจัยที่วิเคราะห์ข้อมูลกรมที่ดินดูไบ

ตัวเลขดังกล่าวลดลง 42 เปอร์เซ็นต์จากเดือนเมษายน และเกือบครึ่งหนึ่งของ 46,000 ล้านดิรฮัมที่บันทึกไว้ในเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งเป็นช่วงก่อนที่สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์จะเผชิญกับการโจมตีด้วยขีปนาวุธและโดรนอย่างหนัก มากกว่าชาติใดๆ ที่ถูกโจมตีในสงครามระหว่างสหรัฐฯ-อิสราเอลกับอิหร่าน

การชะลอตัวกระจุกตัวอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบ off-plan ซึ่งคิดเป็นประมาณสามในสี่ของการทำธุรกรรมทั้งหมด ยอดขายบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างลดลงเกือบ 50 เปอร์เซ็นต์จากเดือนต่อเดือน เหลือประมาณ 16,000 ล้านดิรฮัมในเดือนพฤษภาคม สำหรับบ้านพร้อมอยู่ มูลค่าการทำธุรกรรมลดลงน้อยกว่า 15 เปอร์เซ็นต์จากเดือนเมษายน

แต่ราคาต่อตารางฟุตทั่วทั้งเมือง ตามรายงานของ Reidin ซึ่งยกเว้นดีลที่เกิดจากความจำเป็นซึ่งคิดเป็นประมาณหนึ่งในสิบของอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศขาย ลดลงน้อยกว่า 5 เปอร์เซ็นต์ในช่วงสามเดือนเดียวกัน

Sajwani กล่าวว่าความยืดหยุ่นดังกล่าวเห็นได้ชัดที่สุดในย่านชั้นนำของดูไบ เช่น Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah, DIFC และ Downtown Dubai ซึ่งอุปทานยังคงมีจำกัด

"ในทำเลระดับ A ราคายังไม่ได้ปรับลง" เขากล่าว ขณะที่ทำเลระดับ B ราคาอ่อนตัวลงประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเป็นการลดลงที่เขาบอกว่า "ไม่มาก"

"ผู้คนจะ [ตอนนี้] ให้ความสนใจกับระดับ A มากขึ้น กับทำเลสำคัญ เพราะพวกเขาตระหนักว่านั่นคือสิ่งที่ยากที่สุดที่จะจำลองแบบ และในตลาดใดๆ ทำเลเหล่านั้นมักจะมั่นคงที่สุดเสมอ"

ทฤษฎีความขาดแคลน

มุมมองดังกล่าวสะท้อนออกมาในกลยุทธ์การซื้อกิจการของ AHS ซึ่งขับเคลื่อนโดยความขาดแคลนของทำเลชั้นนำ

บริษัทเพิ่งตกลงซื้อโรงแรม Shangri-La Dubai บนถนน Sheikh Zayed Road ในราคา 1,000 ล้านดิรฮัม

อาคารสูง 43 ชั้นแห่งนี้ที่มีวิวมองเห็น Burj Khalifa, Dubai Mall และทะเล ตั้งอยู่ติดกับ Trump Tower Dubai ที่กำลังก่อสร้างโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซาอุดีอาระเบีย Dar Global

Sajwani กล่าวว่าดีลนี้เจรจากันก่อนที่จะเกิดความขัดแย้ง และปิดการขายด้วยมูลค่าเดิม

"เราตกลงราคาและเงื่อนไขในเดือนมกราคม แต่เพิ่งลงนามในเดือนพฤษภาคม… และราคาไม่ได้เปลี่ยนแปลง" เขากล่าว

"ไม่มีที่ดินว่างเปล่าในแนวถนนนั้นอีกแล้ว"

• 'ไม่มีความเสี่ยง ไม่มีกำไร': Anis Sajan แห่ง Danube กับการค้าในยามสงคราม
• งานเปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ดูไบท่ามกลางเงาของสงคราม
• หุ้นสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ฟื้นตัวสู่ระดับใกล้เคียงก่อนเกิดความขัดแย้ง