Що таке правило 50% у нерухомості? Зрозумілий посібник для початківців

Швидка відповідь: що таке правило 50% у нерухомості?

Правило 50% — це емпіричне правило, яке стверджує, що операційні витрати, без урахування іпотеки або обслуговування боргу, становлять приблизно 50% від валового орендного доходу, використовуваного для швидкого відбору орендної нерухомості, а не остаточного андеррайтингу. Investopedia definition

Використовуйте це як першочерговий фільтр, коли ви досліджуєте інвестиції у нерухомість з чого почати, а не як заміну детальних цифр, коли робите пропозицію.

Як початківці повинні використовувати правило 50%, коли починають оцінювати орендну нерухомість?

Коротко, правило зосереджується на операційних витратах, таких як управління, обслуговування, податки та страхування, і явно виключає іпотечні платежі та великі капітальні витрати, які можуть суттєво змінити грошовий потік. BiggerPockets overview

Це означає, що правило 50% корисне, коли ви хочете швидку, консервативну оцінку того, чи заслуговує оголошення глибшого аналізу.

Коротке визначення

Визначення в одному реченні: операційні витрати, без урахування іпотеки або обслуговування боргу, зазвичай становлять близько 50% від валового орендного доходу для односімейної та невеликої багатоквартирної орендної нерухомості. Investopedia definition Також див. Landlord Studio.

Коли інвестори цитують його

Інвестори зазвичай цитують правило 50% під час раннього відбору, щоб швидко порівняти оголошення на рівні портфоліо, перш ніж вони створять детальні, деталізовані бюджети. BiggerPockets overview

Як швидкий фільтр він може зменшити кількість об'єктів, які ви досліджуєте, але він також може приховати місцеві варіації, які мають значення пізніше.

Чому інвестиції у нерухомість з чого почати: контекст та коли допомагає правило 50%

Для початківців, які вивчають інвестиції у нерухомість з чого почати, правило 50% є практичним скороченням, яке може допомогти вам сортувати оголошення та уникати витрат часу на об'єкти, які навряд чи будуть генерувати грошовий потік. BiggerPockets overview

Правило найчастіше використовується для односімейних будинків та невеликих багатоквартирних будівель; воно менш підходить для комерційних активів або великих портфоліо, де детальні структури витрат відрізняються. BiggerPockets overview

Коли ви починаєте, використовуйте правило, щоб звузити свої варіанти та визначити об'єкти, що заслуговують на глибший погляд, потім переходьте до оцінок за статтями витрат для андеррайтингу та перегляду кредиторів. Forbes Advisor explanation

Випадки використання для початківців

Простий випадок використання: ви переглядаєте оголошення та хочете позначити ті, які можуть покрити операційні витрати до обслуговування боргу. Правило 50% допомагає вам зробити це швидко, щоб ви могли зосередити свій час. BiggerPockets overview

Воно, як правило, найбільш корисне, коли ви порівнюєте багато подібних об'єктів на одному ринку, і вам потрібне послідовне емпіричне правило відбору.

Коли віддавати перевагу детальному бюджетуванню

Ви повинні переключитися на детальні бюджети, коли об'єкт проходить початковий відбір, коли місцеві податки або страхування незвично високі, або коли об'єкт має відоме відстрочене обслуговування. NAR survey

Детальні оцінки за статтями витрат стають обов'язковими для андеррайтингу кредитора та професійного інвестиційного аналізу.

Як розрахувати та використовувати правило 50% для швидкого відбору

Поширена швидка формула: орієнтовні операційні витрати ≈ 50% від валової запланованої оренди, потім відніміть резерви на вакансії та капітальні витрати, щоб наблизити чистий операційний дохід до іпотеки. Roofstock explanation Див. посібник Azibo.

Крок 1, визначте валову заплановану оренду для об'єкта. Крок 2, застосуйте 50% для оцінки операційних витрат. Крок 3, відніміть резерв на вакансії та резерв на капітальні витрати, щоб досягти приблизного чистого операційного доходу до обслуговування боргу. Roofstock explanation

Ці кроки призначені для швидкого порівняння, тому тримайте математику простою та консервативною, коли ви швидко перевіряєте кілька об'єктів. BiggerPockets overview

Покрокова формула

Запишіть формулу так: Орієнтовні операційні витрати = Валова заплановану оренду × 0,50. Потім оцініть чистий операційний дохід як: Чистий операційний дохід ≈ Валова заплановану оренду × 0,50 – Резерв на вакансії – Резерв на капітальні витрати. Roofstock explanation

Пам'ятайте, що цей чистий операційний дохід до іпотеки та витрат на фінансування; розглядайте його лише як попередній екран грошового потоку до боргу.

Відпрацьований короткий приклад

Приклад процедури: розрахуйте щомісячну або річну валову оренду, застосуйте оцінку витрат 50%, потім відніміть резерви на вакансії та капітальні витрати, щоб побачити приблизний чистий операційний дохід, який може генерувати об'єкт до іпотеки. Roofstock explanation

Це означає, що правило 50% корисне, коли ви хочете швидку, консервативну оцінку того, чи заслуговує оголошення глибшого аналізу.

Критерії рішень: коли правило 50% доречне, а коли ні

Приймайте рішення на основі типу об'єкта, віку та стану, місцевих рівнів податків та страхування та очікуваної інтенсивності обслуговування; ці фактори можуть підняти фактичні операційні витрати вище або нижче 50%. Investopedia discussion

Кредитори та формальний андеррайтинг вимагають деталізованих бюджетів витрат і не можуть покладатися на скорочення 50% для кредитних рішень. Forbes Advisor explanation

Правило може бути консервативним на ринках з низькими витратами та оптимістичним на ринках з високими витратами; порівняйте правило з місцевими показниками, перш ніж довіряти йому. NAR survey

Фактори об'єкта та ринку, які мають значення

Розгляньте стан об'єкта, очікуваний оборот, силу орендного ринку та те, як ви плануєте керувати об'єктом, оскільки стиль управління впливає на витрати. IREM benchmarks Див. Obie Insurance для пояснення, орієнтованого на страхування.

Об'єкти, що потребують значного ремонту, або ті, що знаходяться в юрисдикціях з високими податками, зазвичай матимуть коефіцієнти операційних витрат вище, ніж припускає правило 50%.

Коли переходити до оцінок за статтями витрат

Переходьте до деталізованих оцінок, коли ви плануєте зробити пропозицію, коли залучений кредитор, або коли об'єкт має відомі спеціальні витрати, такі як страхування від повені або часті ремонти. Forbes Advisor explanation

Отримайте цитати та останні звіти про витрати на цьому етапі, щоб ваш андеррайтинг відображав місцеву реальність, а не емпіричне правило.

Практичний чек-лист операційних витрат для покращення оцінок

Щоб покращити правило 50%, створіть короткий чек-лист, який розбиває операційні витрати на статті: управління нерухомістю, обслуговування та ремонт, податки на нерухомість, страхування, комунальні послуги, витрати на зміну орендарів та резерв на капітальні витрати. IREM benchmarks

Використовуйте місцеві порівнянні дані про витрати та цитати управління, щоб замінити будь-які загальні припущення, які ви зробили під час відбору. BiggerPockets overview

Коли ви переходите від відбору до андеррайтингу, включіть резерви на капітальні витрати та чіткий резерв на вакансії, а не складайте їх в єдину корзину 50%. Roofstock explanation

Статті для додавання або перевірки

Рядки чек-листа для включення: комісії за управління нерухомістю, рутинне обслуговування, одноразовий ремонт при зміні орендарів, податки на нерухомість, страхування, комунальні послуги, які ви оплачуєте, та резерв на капітальні витрати для дахів, систем опалення, вентиляції та кондиціонування або побутової техніки. IREM benchmarks

Для кожного рядка отримайте останні рахунки або порівнянні ринкові оцінки, щоб ваш андеррайтинг відображав фактичні рушійні сили витрат.

Як створити місцеві показники

Запитайте місцевих менеджерів нерухомості про типові коефіцієнти витрат та попросіть останні записи про витрати для порівнянних об'єктів; використовуйте галузеві звіти як перехресну перевірку. IREM benchmarks

Там, де ланцюги постачання або витрати на робочу силу нещодавно змінилися, коригуйте резерви вгору, поки ви не зможете підтвердити нижчі оцінки місцевими цитатами.

Поширені помилки та підводні камені при використанні правила 50%

Часта помилка полягає в включенні іпотеки або обслуговування боргу в операційну оцінку 50%; це змішує операційну ефективність з вибором фінансування та дає оманливу картину грошового потоку. Investopedia definition

Ще один поширений підводний камінь — ігнорування місцевих дорогих позицій, таких як податки на нерухомість, спеціальні оцінки або страхування від повені, які можуть підняти справжній коефіцієнт витрат значно вище 50%. NAR survey

Покладання на правило без подальших дій може призвести до хибнопозитивних результатів, тому завжди плануйте перегляд за статтями витрат для будь-якого об'єкта, який проходить відбір. BiggerPockets overview

Що початківці часто упускають

Нові інвестори часто недооцінюють витрати на зміну орендарів та вакансії або забувають додати значний резерв на капітальні витрати для старих об'єктів. IREM benchmarks

Ці позиції можуть перетворити видимо прибутковий відбір на об'єкт, який потребує більше роботи або нижчої ціни покупки, щоб виправдати купівлю.

Як уникнути хибнопозитивних результатів

Уникайте хибнопозитивних результатів, перевіряючи останні звіти про витрати, отримуючи оцінку підрядника або інспектора для ймовірного ремонту та порівнюючи оцінку 50% з цитатами місцевих менеджерів. Forbes Advisor explanation

Використовуйте консервативні резерви, поки ви не отримаєте надійні місцеві цифри.

Відпрацьовані приклади та зразки розрахунків

Ось поширений відбір щомісячної оренди $2 000: почніть з валової оренди $2 000, встановіть операційні витрати на 50% або $1 000, потім відніміть резерв на вакансії та резерв на капітальні витрати, щоб отримати приблизний чистий операційний дохід до іпотеки. Roofstock example

Нижче цього простого покрокового прикладу ми показуємо, як невеликі зміни в податках, страхуванні або капітальних витратах можуть змінити результати та як провести швидку перевірку чутливості.

Формула калькулятора припускає, що операційні витрати дорівнюють 50% валової оренди, потім видаляє резерви на вакансії та капітальні витрати, щоб оцінити чистий операційний дохід до обслуговування боргу. Roofstock explanation

Один приклад: покрокова дія з щомісячною орендою $2 000

Крок 1: Валова оренда = $2 000. Крок 2: Операційні витрати на 50% = $1 000. Крок 3: Резерв на вакансії (скажімо, 5%) = $100. Крок 4: Резерв на капітальні витрати (скажімо, 5%) = $100. Результуючий приблизний чистий операційний дохід до іпотеки = $2 000 – $1 000 – $100 – $100 = $800. Roofstock example

Ця цифра $800 є цифрою до боргу, яку ви можете використовувати для порівняння з очікуваними іпотечними платежами, коли у вас є умови фінансування.

Перевірки чутливості: коли витрати змінюються

Якщо податки на нерухомість або страхування зростають, перемістіть припущення про операційні витрати вище 50% або збільште резерви на капітальні витрати; наприклад, збільшення на 5 пунктів ефективного коефіцієнта витрат зменшує чистий операційний дохід на відповідну суму, яку ви можете перевірити в простому калькуляторі вище. NAR survey

Перевірки чутливості допомагають вам побачити, чи невелика зміна податків або необхідна заміна даху зробить об'єкт непривабливим, перш ніж ви витрачаєте на інспекції.

Наступні кроки: від відбору 50% до повного андеррайтингу

Якщо об'єкт проходить відбір, перевірте останні записи про витрати, запитайте цитати управління нерухомістю та отримайте оцінки підрядника або інспектора для відомих проблем, перш ніж робити пропозицію. IREM benchmarks

Ці кроки перевірки переміщують вас від емпіричного правила до захищеного андеррайтингу, який кредитори та партнери можуть переглянути.

Що перевірити перед пропозицією

Запитайте про останні 12 місяців записів про витрати, реєстр орендної плати, якщо одиниця зайнята, та будь-яку документацію про нещодавній ремонт або оцінки. IREM benchmarks

Також запитайте оцінки для управління нерухомістю та ймовірної роботи при зміні орендарів, щоб ви могли замінити припущення реальними цитатами.

У кого запитувати місцеві дані

Поговоріть з місцевими менеджерами нерухомості про типові ставки витрат, отримайте оцінки підрядника для ймовірного ремонту та проконсультуйтесь з галузевими звітами для регіональних показників перед остаточним визначенням цифр. IREM benchmarks

Використовуйте ці місцеві вхідні дані, щоб налаштувати відбір 50% на специфічний для ринку операційний бюджет.

Підсумок та практичний чек-лист для винесення

Правило 50% — це консервативне скорочення відбору, яке оцінює операційні витрати приблизно на половину валового орендного доходу, виключаючи іпотеку та великі капітальні витрати. Investopedia definition

Використовуйте його для швидкого сортування оголошень, потім перевіряйте статті та місцеві показники, перш ніж робити пропозиції. BiggerPockets overview

Підсумок у трьох рядках

Перше: правило — це швидкий відбір для операційних витрат. Друге: воно виключає іпотеку та капітальні витрати. Третє: проводьте подальші перевірки за місцевими статтями витрат перед андеррайтингом. Roofstock explanation

Чек-лист для копіювання

Кроки швидкого відбору для копіювання: 1) зафіксуйте валову оренду, 2) застосуйте 50% для операційних витрат, 3) відніміть резерви на вакансії та капітальні витрати, 4) запитайте останні звіти про витрати та цитати менеджерів, 5) проведіть перевірки чутливості на податки та капітальні витрати. IREM benchmarks

Розглядайте правило 50% як відправну точку, яка допомагає вам зосередити свій час там, де це найбільше важливо.

Що саме включає та виключає правило 50%? Чи точне правило 50% для кожного ринку? Коли мені слід припинити використовувати правило 50% та створити детальний бюджет? Правило 50% корисне для відбору на ранній стадії, оскільки воно тримає математику простою та допомагає вам визначати пріоритети часу. Використовуйте його, щоб звузити варіанти, потім замініть загальні припущення останніми записами про витрати, цитатами менеджерів та оцінками інспекцій, перш ніж робити пропозиції.
Розглядайте правило як консервативне скорочення та підказку для перевірки місцевих витрат, а не остаточну відповідь.

Посилання

• https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp
• https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule
• https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/
• https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule
• https://financepolice.com/advertise/
• https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey
• https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis
• https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen
• https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate
• https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate
• https://financepolice.com/category/investing/
• https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/
• https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/