Pemilikan rumah telah menjadi semakin mencabar dalam beberapa tahun kebelakangan ini, dan bakal pembeli mesti sentiasa berwaspada untuk mencari sebarang bentuk kelegaan kewangan. Nasib baik bagi ramai pembeli, kadar gadai janji telah jatuh ke paras terendah sejak tahun lepas — pada bulan Disember, purata kadar gadai janji jangka panjang AS jatuh kepada 6.19%. Walaupun kadar ini masih lebih tinggi berbanding yang dilihat pada awal dekad, ia masih merupakan perubahan yang bermakna. Bagi ramai pemilik rumah, ini bermakna perbualan baharu tentang pembelian, pembiayaan semula, dan mengunci kadar.
Apa yang Menyebabkan Penurunan Kadar Gadai Janji?
Jadi apa yang menyebabkan penurunan ini, dan apakah maksudnya untuk anda jika anda sedang mempertimbangkan pinjaman rumah atau menilai semula gadai janji semasa anda?
Jawapannya adalah pelbagai. Tidak ada satu sebab untuk perubahan kadar gadai janji, tetapi gabungan penunjuk ekonomi yang bertambah. Faktor semasa yang mempengaruhi perubahan terkini dalam kadar gadai janji termasuk:
- Trend inflasi yang menyejuk. Salah satu pengaruh terbesar terhadap kadar gadai janji secara keseluruhan adalah inflasi, dan pelonggaran inflasi semasa bermakna pelabur menjangkakan dasar kadar faedah yang kurang agresif daripada Rizab Persekutuan. Inflasi yang lebih rendah secara amnya bermakna kos pinjaman jangka panjang yang lebih baik.
- Pergerakan hasil Perbendaharaan. Kadar gadai janji cenderung menjejaki hasil bon Perbendaharaan AS 10 tahun. Hasil Perbendaharaan baru-baru ini menurun berikutan tinjauan ekonomi yang lebih stabil, yang bermakna kadar gadai janji sering turun sebagai tindak balas.
- Isyarat Rizab Persekutuan. Walaupun Fed belum, setakat penulisan ini, secara rasmi memotong kadar, jangkaan pasaran untuk pemotongan pada tahun depan telah mengukuh, yang sering bermakna pemberi pinjaman akan menurunkan harga gadai janji mereka terlebih dahulu untuk mendahului persaingan.
- Permintaan perumahan yang perlahan. Jualan rumah yang lebih perlahan dan inventori yang lebih seimbang di banyak pasaran telah mengurangkan tekanan ke atas kadar gadai janji, yang bermakna pemberi pinjaman yang bersaing untuk pembeli menawarkan harga yang lebih kompetitif.
Secara bersama, semua faktor ini mewujudkan keadaan sempurna untuk kadar gadai janji turun.
Bagaimana Kadar Lebih Rendah Boleh Mempengaruhi Tingkah Laku
Seperti yang anda jangkakan, kadar gadai janji yang lebih rendah mempunyai kesan besar terhadap tingkah laku pembeli — walaupun penurunan setengah mata dalam kadar boleh mengubah kemampuan dengan jumlah yang ketara. Bagi pembeli, kadar yang lebih rendah meningkatkan kuasa beli dengan mengurangkan bayaran bulanan, yang boleh menjadikan rumah berharga lebih tinggi lebih mudah dicapai.
Sebagai contoh, kadar yang lebih rendah boleh mengurangkan bayaran bulanan sehingga ratusan ringgit, atau melayakkan pembeli untuk pinjaman yang lebih besar tanpa meningkatkan apa yang perlu mereka bayar. Selain itu, pembeli kali pertama yang sebelumnya tidak mampu mungkin akhirnya dapat memasuki semula pasaran.
Kadar yang lebih rendah bukan sahaja mempengaruhi bakal pembeli — pemilik rumah sedia ada mungkin melihat kadar yang menurun sebagai peluang untuk membiayai semula jika kadar semasa mereka tinggi. Kadar yang lebih rendah juga boleh menggalakkan langkah seperti pembiayaan semula pengeluaran tunai, beralih daripada gadai janji kadar boleh laras (ARM) kepada pinjaman kadar tetap, atau memendekkan tempoh pinjaman mereka tanpa menaikkan bayaran bulanan mereka dengan ketara. Memahami perubahan kadar dan bagaimana ia mempengaruhi kos jangka panjang adalah bahagian penting dalam proses pembiayaan rumah.
Patutkah Anda Mengunci Kadar Sekarang?
Setiap kali kadar jatuh, ramai peminjam mendapati diri mereka bertanya soalan yang sama: patutkah mereka mengunci kadar untuk pinjaman rumah mereka sekarang, atau tunggu? Seperti yang anda jangkakan, terdapat kebaikan dan keburukan untuk setiap pilihan.
Sebab untuk mengunci kadar tetap sekarang termasuk:
- Kadar sudah lebih rendah daripada beberapa bulan lalu.
- Mengunci sekarang menghapuskan ketidakpastian dan melindungi daripada kenaikan kadar secara tiba-tiba.
- Ia memudahkan untuk membuat belanjawan dan mencipta garis masa pembelian rumah, kerana menunggu mungkin mendedahkan pembeli kepada risiko kenaikan kadar yang sama.
Sebaliknya, sebab untuk menunggu termasuk:
- Jika inflasi terus menyejuk dan Fed memberi isyarat pemotongan kadar, kadar boleh turun lebih rendah lagi (risiko yang dikira).
- Peminjam yang selesa dengan beberapa kebolehubahan dalam jangka pendek mungkin ingin memantau trend lebih lama.
Bagi pemilik rumah yang ingin beralih daripada pinjaman kadar berubah kepada kadar tetap, mengunci boleh bermakna kestabilan jangka panjang yang lebih baik walaupun kadar terus jatuh. Gadai janji kadar tetap menawarkan ketenangan fikiran yang lebih besar apabila ekonomi menjadi tidak dapat diramal. Walau bagaimanapun secara keseluruhan, sekarang adalah masa yang baik untuk membeli-belah, membandingkan kadar faedah, menilai pilihan kadar tetap berbanding kadar boleh laras, dan memikirkan tentang pembiayaan semula.
Bagaimana Kadar Boleh Naik Semula
Walaupun trend terkini menunjukkan kadar gadai janji jatuh, ia sama sekali tidak dijamin untuk terus jatuh, dan faktor risiko tertentu boleh menghentikan trajektori menurun itu.
Sebagai contoh, jika inflasi melonjak sekali lagi (disebabkan oleh harga tenaga, kejutan bekalan, atau sesuatu yang lain), itu boleh membawa kadar gadai janji naik semula. Perubahan dalam panduan Rizab Persekutuan atau ketidakpastian global seperti peristiwa geopolitik boleh mengganggu pasaran bon, yang, seperti yang telah ditetapkan sebelumnya, sering membawa kadar gadai janji bersama mereka.
Tidak kira sama ada anda akhirnya membiayai semula atau tidak, kadar 6.19% dalam pasaran adalah perubahan positif untuk kedua-dua pembeli dan pemilik rumah, dan itu menjadikannya masa yang baik untuk menilai pilihan anda dan memutuskan jika sekarang adalah masa untuk bergerak.
