为何旧房在2025年价格超过新房

在过去50年的大部分时间里，全国范围内新房的价格一直高于现有房屋。由于建筑商的策略、住宅设计的变化和新建房屋过剩，这一趋势已经逆转。

美国房地产市场正在发生一些奇怪的事情。在全国层面，新房的售价低于现有房屋。

6月份，现有房屋的中位数售价为441,500美元，而新房的中位数售价为401,800美元。自1968年以来，总共690个月中，新房仅有22次价格低于现有房屋。从1982年6月到2024年5月，这种情况只发生了两次，而在整个90年代，这种倒置现象根本没有出现过。然而，自2024年5月以来，这种市场倒置已经出现了七次，从今年4月到6月每个月都在发生，这是我们获得的最新数据。6月份的差距创下了纪录：新房售价比现有房屋低9%，打破了之前3%折扣的记录。

当经济学家看到数据看起来不合常理时，本能反应是寻找缺失的因素。Veros房地产解决方案公司（一家提供房地产市场分析和预测的公司）的首席经济学家埃里克·福克斯这样说：如果一个图表看起来没有意义，通常有一个隐藏的变量可以解释它。也就是说，一旦你发现表面下发生的事情，这些数字就不会像看起来那么奇怪。

一个好的开始是查看具体情况，哪怕只是为了了解什么没有发生。

凯文·温加滕有一位买家正在签约购买宾夕法尼亚州查尔方特的一套三卧室、两个半浴室的联排别墅。它距离费城市中心30英里；走611号公路，大约45分钟就能到达，这是一段可以应付但并不总是愉快的通勤路程。它离特伦顿（通往纽约市的最近的新泽西交通站）足够远，避开了长途通勤人群，从而使价格保持较低。

这套由Foxlane Homes建造的2,000平方英尺的单元拥有买家想要的开放式厨房和起居室设计。如果使用建筑商的抵押贷款和产权公司，他们还会赠送一个露台和一个完工的地下室。这里没有豪华设施——基本的橱柜和地板，一切都可以升级——但它是全新的、干净的，而且位于中央巴克斯学区，这对家庭来说是一个很大的吸引力。售价：620,000美元。

52岁的温加滕在费城郊区销售房屋已有13年，此前他曾担任建筑商的项目经理多年，这使他对房地产市场的两面都有清晰的认识。他说，祝你好运在查尔方特附近找到类似的二手房。现有的联排别墅，当它们出现时，售价比新建房屋便宜10%到15%。但它们很少见，库存一直紧张。

这正是你所期望的。在其他条件相同的情况下，一套新房与旁边的现有房屋相比，几乎肯定会更贵。新房凭借其石英台面、全新的电器、新鲜的油漆，以及没有可能困扰二手房的地毯污渍或霉味，而能够要求更高的价格。

那么，如果人们并没有突然偏好旧房而非新房，而且像温加滕这样的房地产经纪人也表示确实如此，那么是什么解释了总体、全国层面数据中的异常现象呢？

第一个线索与建筑商的行为有关。

全国住宅建筑商协会(NAHB)表示，自2024年6月以来，60%的住宅建筑商使用了销售激励措施，30%降低了价格。激励措施可能意味着利率买断、帮助支付成交费用，或免费升级，这些都能在不改变标价的情况下降低实际价格。

现有房主也在做出让步，尽管不那么频繁。在线房地产经纪公司Redfin发现，2025年第一季度近40%的房屋销售涉及卖家支付某些费用，无论是维修还是成交费用。实际上，这意味着新房的中位数售价低估了实际折扣，因为许多让步并没有在数据中显示出来。

"免费赠品"并没有伤害大型建筑商。

追踪Lennar和NVR等公司的SPDR标普住宅建筑商ETF今年上涨了12%，超过了标普500指数10%的涨幅。上市建筑商即使在让步的情况下仍在盈利，尽管大多数公司的毛利率在收缩。Meritage Homes（市值53亿美元）的毛利率从2022年的29%下降到去年的25%，而NVR（市值228亿美元）自2022年以来毛利率下降了2%。KB Home（市值42亿美元）经历了3%的下降，Lennar（市值333亿美元）在同期下降了5%。

更紧的利润率可能源于建筑商专注于建造更小的房屋，这使得在任何给定的土地上都能建造更多的单元。

自2015年达到2,736平方英尺的峰值以来，平均新房面积已经缩小了近400平方英尺。目前约2,300平方英尺的平均面积回到了大衰退后最后一次看到的水平。建筑商正在瞄准可负担性，建造更小的房屋、联排别墅和公寓。这拉低了中位数售价，即使每平方英尺的价格继续稳步上涨，从2016年的约127美元上升到今天的231美元。

"建筑商在疫情期间建造过多，"Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟说。建筑商没有像那些在2011年至2022年购买房屋的人那样，享有持有4%抵押贷款的奢侈。他们需要移动库存，所以他们降低价格并提供优惠，以便将房屋从账面上转移到愿意支付当今6%以上抵押贷款利率的人手中。这使得建筑商在价格上比你我更灵活。

全国房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯·云说，自疫情前以来，现有房主的房产价值上涨了49%。这种资产增值和房主坚持他们现有的低于4%的抵押贷款，使他们不愿降低要价。相反，他们选择留在原地，限制了供应。云说，现有房屋的库存约为四个月，而6月份新房库存是这个数字的两倍多。

面对供应过剩，建筑商不得不调整。更多的激励措施和积极的定价是结果。现有业主，锁定在低成本抵押贷款中，坐等不动。奇怪的价格倒置是副产品。

Veros的福克斯说，还有一个人口统计学上的变化。

1981年，中位数购房者年龄为31岁。如今是56岁。这种转变改变了人们的需求。50多岁和60多岁的买家可能准备缩小规模，但他们并不寻找挤在小地块上的三层联排别墅。因为地块更小，建筑商向上建造，这意味着更多的楼梯。许多年长的买家更喜欢在成熟社区中的单层房屋，外部空间更大，内部楼梯更少。这使得老房子更具吸引力。

拼图的另一部分是谁在进行建造。Veros房地产解决方案公司的高级研究经济学家里娜·阿格拉瓦尔指出，大型全国性建筑商比小型公司有更多空间降低价格或提供激励措施。而市场已经向他们倾斜。

全国住宅建筑商协会报告说，2024年前十大建筑商占所有新建单户住宅成交的44.7%，创历史新高，而1989年为8.7%，2018年为31.5%。这种集中意味着中位数价格现在反映的是大型、高产量公司的做法，而不是小型本地企业，这些公司能够以其他公司无法做到的方式提供更优惠的交易。

新旧房价格异常现象能持续吗？目前来看，是的。建筑商仍有库存需要移动。以供应月数衡量的新房库存目前为9.2个月，比追溯到1963年的平均水平高出3个多月。他们将继续提供激励措施。新房将继续变小。经济学家表示，这可能使倒置现象再持续一两年。但随着时间推移，今天的新房成为明天的现有房屋库存。除非房屋尺寸持续缩小，否则数字必须趋同。

"建筑商有强烈的动机进行调整，"福克斯说。"一旦他们清理库存，他们将能够收取更高的价格。"

这是关键点。这不会成为新常态。新房不可能长期保持比现有房屋更便宜。毕竟，它们是全新的，买家仍会为此支付溢价。不过，现在值得关注，因为这种奇怪的分化说明了供应来自哪里，以及建筑商如何重塑市场。