春季房市已开启，但房贷利率刚刚飙升

春季传统上是房屋销售最繁忙的季节,尽管今年的市场动态已强烈转向有利于买家,但经济中更广泛的力量正在造成重大挑战。

任何季节最重要的因素是抵押贷款利率。今年利率预计会较低,因为联储局降低贷款利率以对抗通货膨胀,但与伊朗的战争已使情况逆转。石油价格飙升,导致通货膨胀上升,并促使联储局重新考虑。

现在美国债券收益率正在上升,抵押贷款利率也随之上升。

据Mortgage News Daily报道,热门的30年期固定抵押贷款平均利率在今年初时较低,甚至在2月底短暂跌破6%,但本周在周五即春季第一天急剧上升至6.53%。现在仅比一年前低18个基点。

较高的利率将影响可负担性,但其他因素已使市场转向有利于买家。房屋在市场上停留的时间更长,卖家越来越愿意降低价格,待售房屋的供应正在增加,尽管增长速度不如预期。

"随着房地产市场接近'最佳销售时机'季节,它处于一个不稳定的位置,夹在长期改善和突然的短期不稳定之间,"Realtor.com高级经济学家Jake Krimmel在每周房地产趋势报告中写道。"一切似乎比一个月前更加不稳定和不确定。"

据Realtor.com数据,截至3月14日的一周,活跃库存按年增长5.6%,但新上市房源下降1.4%。

这意味着待售房屋数量的增加不是因为卖家增加了很多,而是因为市场上的房屋停留时间较长。这可能是因为原本预计将房屋推向市场的潜在卖家由于担心伊朗战争的影响而暂缓行动。

"我认为库存是更重要的决定因素,"房地产市场数据提供商StreetMatrix的市场总监Jonathan Miller说。"我认为利率今年会明显下降的想法基本上已经不可能了。"

鉴于不同市场的库存差异,今年春季可能是一个多城市的故事。

例如,据Realtor.com报道,2月份拉斯维加斯、西雅图、辛辛那提和华盛顿特区的活跃房源均比一年前增长超过20%。与此同时,旧金山、芝加哥、迈阿密和佛罗里达州奥兰多的房源低于一年前。

房价在过去一年的大部分时间里一直在降温,并继续如此。据Cotality数据,1月份的价格仅比2025年1月高出0.7%。这低于2025年初3.5%的年增长率。然而,较高的抵押贷款利率正在削弱改善的可负担性。

据Cotality报道,东北部和中西部的价格增长最强劲,由新泽西州、康涅狄格州、伊利诺伊州、威斯康星州和内布拉斯加州领先,原因是这些地区的供应更紧张。

Cotality将69%的顶级都市房地产市场评为估值过高,并指出洛杉矶、纽约市、旧金山和檀香山等估值偏低的市场可能在2027年出现价格反弹。

"最终,就业增长持续的地区将继续成为价格增长的主要引擎,但它们也有更大的库存短缺,这正在推动房价上涨压力,"Cotality首席经济学家Selma Hepp在最近的一份报告中写道。

至于新建房屋,买家今年春季可能会看到更好的交易,因为建筑商正在努力清理过剩的房屋。据美国人口普查局数据,1月份库存达到9.7个月的供应量,原因是销售跌至2022年以来的最低水平。据全国住宅建筑商协会数据,3月份越来越多的建筑商降价。

"买家和建筑商的可负担性仍然是首要关注点,"全国住宅建筑商协会主席Bill Owens在一份声明中表示。"许多买家仍在观望,等待较低的利率,并且由于经济不确定性。建筑商面临土地、劳动力和建筑成本上涨,近三分之二的建筑商继续提供销售优惠,以稳定市场。"

单户住宅的建设在1月份也有所下降。虽然有些人将新房市场的疲软归咎于恶劣的冬季天气,但建筑商一直在为客户和自身的盈利能力而与可负担性作斗争。土地、劳动力和材料的成本并未缓解。

"我认为今年对房地产市场来说不会是鼓舞人心的一年。它以很高的期望开始。我认为无论结果如何,战争确实削弱了热情并使不确定性保持在很高的水平,"StreetMatrix的Miller说。