ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยสำคัญของรัฐสภาอาจส่งผลย้อนกลับต่อผู้เช่าหลายล้านคน

เมื่อคืนวันอังคาร รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายด้านความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยหวังว่าจะช่วยบรรเทาความเดือดร้อนให้ชาวอเมริกันในตลาดที่อยู่อาศัยที่โหดร้าย ยอดขายบ้านหยุดชะงักนับตั้งแต่ทำสถิติต่ำสุดในรอบ 30 ปีเมื่อปี 2566 ขณะที่ราคาบ้านเฉลี่ยยังคงสูงกว่า 400,000 ดอลลาร์ แม้คุณต้องการซื้อบ้าน ตลาดก็ยังขาดแคลนที่อยู่อาศัยถึง 4.7 ล้านหน่วย ครอบครัวหนึ่งต้องมีรายได้เกือบ 117,000 ดอลลาร์ต่อปีจึงจะสามารถซื้อบ้านทั่วไปในตลาดได้ ซึ่งสูงกว่าที่ครัวเรือนส่วนใหญ่ในสหรัฐฯ หาได้จริงถึงเกือบ 30,000 ดอลลาร์ ตามข้อมูลของ Redfin

ไม่น่าแปลกใจที่อายุเฉลี่ยของผู้ซื้อบ้านครั้งแรกในสหรัฐฯ พุ่งสูงขึ้นเป็น 40 ปี กฎหมาย 21st Century ROAD to Housing Act ที่ครอบคลุมหลายด้านมุ่งหวังที่จะเปลี่ยนแปลงสถานการณ์นี้ กฎหมายดังกล่าวรวมถึงการจัดสรรเงินทุนสำหรับโครงการก่อสร้างบ้านใหม่ รวมถึงการผ่อนคลายกฎระเบียบบางประการเพื่อแก้ไขปัญหาด้านอุปทาน 

ส่วนสำคัญของกฎหมายฉบับนี้ ซึ่งกลายเป็นประเด็นที่ทั้งผู้เสนอร่างกฎหมาย ส.ว. Elizabeth Warren (D-Mass.) และประธานาธิบดี Donald Trump ให้การสนับสนุน คือการห้ามนักลงทุนที่ถือครองบ้านเดี่ยวมากกว่า 350 หลัง ส่วนที่มีชื่อว่า "บ้านสำหรับคน ไม่ใช่บรรษัท" สะท้อนให้เห็นถึงฉันทามติข้ามพรรคที่ว่า Wall Street และนักลงทุนรายใหญ่เป็นสาเหตุที่ทำให้ชาวอเมริกันทั่วไปไม่สามารถซื้อบ้านได้

"กฎหมายนี้ช่วยแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของเราในการลดค่าใช้จ่าย" Warren กล่าวกับ Politico "เราไม่ได้อยู่ในเสียงข้างมาก แต่เราก็เข้าไปต่อสู้เพื่อบทบัญญัติ 47 ข้อที่แตกต่างกันเพื่อลดต้นทุนให้ครอบครัวชาวอเมริกันและต่อต้าน private equity และเราก็ทำสำเร็จ"

แต่กฎหมายนี้อาจส่งผลย้อนกลับต่อผู้เช่าบางส่วนในกลุ่มบ้านเดี่ยวให้เช่า 14.4 ล้านหลังทั่วประเทศ นักเศรษฐศาสตร์บอกกับ Fortune ว่าการห้ามนักลงทุนสถาบันจะไม่สามารถทลายอุปสรรคพื้นฐานในการเป็นเจ้าของบ้านได้ และอาจส่งผลเสียต่อชาวอเมริกันรายได้น้อยซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่กฎหมายนี้ตั้งใจจะช่วยเหลือ

"คนต้องการหาตัวการที่จะบอกว่า: 'นี่คือปัญหา และขอปุ่มง่ายๆ เพื่อแก้ไขทันที'" นักเศรษฐศาสตร์ด้านที่อยู่อาศัยให้เช่า Jay Parsons เคยบอกกับ Fortune "มันเป็นคำตอบที่สร้างความพึงพอใจทางอารมณ์ แม้ว่าจะไม่ใช่ทางแก้ปัญหาที่แท้จริง" 

Parsons กล่าวว่าการห้ามนักลงทุนสถาบันรายใหญ่ที่ถือครองตลาดบ้านเดี่ยวให้เช่าราว 3% นั้น ไม่น่าจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อความสามารถในการจ่ายของชาวอเมริกันรายได้ต่ำ และอาจทำให้คนนับล้านไม่สามารถหาที่อยู่อาศัยได้ 

นักลงทุนสถาบันให้บริการแก่ผู้เช่าที่โดยทั่วไปถูกปิดกั้นจากการเป็นเจ้าของบ้านด้วยเหตุผลที่ไม่เกี่ยวข้องกับบรรษัทเลย Parsons กล่าวว่าหลายคนเช่าเพราะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขในการขอสินเชื่อบ้านแบบดั้งเดิมได้ เนื่องจากรายได้และคะแนนเครดิตต่ำ หรือไม่สามารถแบกรับค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านเพิ่มเติมอีก 1,000 ดอลลาร์ต่อเดือน เช่น ประกันบ้าน ภาษีทรัพย์สิน หรือค่าซ่อมแซม 

ผู้เช่าบ้านเดี่ยวโดยเฉลี่ยมีคะแนน FICO 650 และรายได้ครัวเรือน 88,000 ดอลลาร์ ต่ำกว่าเจ้าของบ้านเดี่ยวโดยเฉลี่ยซึ่งมีคะแนน FICO 730 และรายได้มากกว่า 150,000 ดอลลาร์อย่างมาก ตามข้อมูลของ Amherst Group ปี 2569 ที่แบ่งปันกับ Fortune คะแนนเครดิตที่ต่ำกว่ามักนำไปสู่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ดังนั้นการเช่าจากนักลงทุนสถาบันจึงมักถูกกว่า 

"นี่คือคนจริงๆ ครอบครัวจริงๆ ที่อาศัยอยู่ในบ้านเหล่านี้ และสมมติฐานและเรื่องเล่าคือพวกเขาจะเป็นเจ้าของบ้านได้ หากไม่ใช่เพราะนักลงทุนเป็นเจ้าของบ้านเหล่านี้" Parsons กล่าว "ความเป็นจริงคือส่วนใหญ่ทำไม่ได้" 

ปัจจุบัน จำนวนบ้านเดี่ยวให้เช่าลดลงประมาณ 1 ล้านหลังเมื่อเทียบกับหนึ่งทศวรรษที่แล้ว และสัดส่วนของบ้านเดี่ยวที่ให้เช่าค่อยๆ ลดลงนับตั้งแต่ปี 2557 ตามการวิเคราะห์ของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติปี 2568

การห้ามนักลงทุนสถาบันจะลดอุปทานที่อยู่อาศัยให้เช่า ชะลอการพัฒนาหน่วยใหม่ และขับไล่คนมากกว่าหนึ่งล้านคนออกจากบ้าน สภาบ้านเช่าแห่งชาติกล่าวในแถลงการณ์ถึง Fortune สมาชิกของสภารวมถึงเจ้าของบ้านเดี่ยวให้เช่ารายใหญ่ที่สุดบางราย ได้แก่ Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent และ Tricon Residential

การเช่าได้กลายเป็นทางเลือกสำหรับชาวอเมริกันรายได้น้อยและปานกลางในการหลีกเลี่ยงสินเชื่อด้อยคุณภาพที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ Parsons กล่าว. ในขณะเดียวกัน อัตราการผิดนัดชำระสินเชื่อบ้านของชาวอเมริกันรายได้น้อยเพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการว่างงานที่เพิ่มขึ้นและราคาบ้านที่สูงขึ้น ตามข้อมูลของธนาคารกลางสหรัฐฯ สาขานิวยอร์ก

ทรัมป์หยุดการแสดง

ขณะที่ทั้งสองพรรคกำลังเฉลิมฉลองชัยชนะในรายการเช้าวันพุธ ทรัมป์ได้ประกาศอย่างกะทันหันบน Truth Social ว่าเขาจะยกเลิกพิธีลงนามที่วางแผนไว้สำหรับกฎหมายที่อยู่อาศัย ประธานาธิบดีกำลังระงับกฎหมายนี้จนกว่ารัฐสภาจะผ่านกฎหมาย SAVE America Act ซึ่งจะกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับการยืนยันตัวตนของผู้มีสิทธิเลือกตั้งและการลงคะแนนทางไปรษณีย์ 

การถอยกลับครั้งนี้อาจเป็นการโจมตีครั้งสำคัญต่อทั้งพรรครีพับลิกันและพรรคเดโมแครต เนื่องจากทั้งสองพรรคพยายามโน้มน้าวผู้มีสิทธิเลือกตั้งว่าพวกเขากำลังปรับปรุงความสามารถในการจ่ายก่อนการเลือกตั้งกลางเทอม 

ผู้นำเสียงข้างมากในวุฒิสภา John Thune (R-S.D.) กล่าวว่าพรรครีพับลิกันไม่มีคะแนนเสียงเพียงพอที่จะผ่านกฎหมาย SAVE America Act ทรัมป์กำลังพบปะกับวุฒิสมาชิกพรรครีพับลิกันในวันพุธเพื่อรับประทานอาหารกลางวันที่อาคารรัฐสภา ซึ่งคาดว่าจะมีการหารือประเด็นต่างๆ รวมถึงกฎหมายเลือกตั้งด้วย 

บทความนี้เผยแพร่ครั้งแรกบน Fortune.com