Sự tái tạo của trung tâm thương mại Philippines

Bởi Jomarc Angelo M. Corpuz, Biên tập viên Chuyên mục Đặc biệt và Nội dung

Với hơn 70% nền kinh tế của đất nước được tạo ra từ tiêu dùng hộ gia đình, nhiều người coi Philippines là một nền kinh tế hướng tới người tiêu dùng. Thực tế này được phóng đại bởi gần 1,000 trung tâm thương mại có mặt trong cả nước, điều này chỉ cho thấy sự tôn kính của người Philippines đối với việc mua sắm và ăn uống bên ngoài như một việc họ làm để thư giãn và không thể thiếu. Trong nhiều thập kỷ, các trung tâm thương mại ở Philippines đã là biểu tượng của sự tiến bộ trong khu vực mà chúng được xây dựng, đồng thời cung cấp một trung tâm xã hội và nơi trú ẩn khỏi cái nóng thiêu đốt của đất nước.

Tuy nhiên, những trung tâm thương mại truyền thống từng được định nghĩa chủ yếu bởi các cửa hàng bách hóa, cửa hàng thời trang và khu ẩm thực đang dần bị các nhà phát triển loại bỏ để ưu tiên cho các trung tâm thương mại đa chức năng.

"Một trung tâm thương mại truyền thống chủ yếu hướng tới bán lẻ hoặc mua sắm, neo bởi siêu thị hoặc cửa hàng bách hóa, với các cửa hàng thời trang và một số cơ sở ăn uống (F&B) cũng như các cửa hàng đặc biệt. Nó thường cũng là một định dạng kiểu hộp khép kín," Phó Chủ tịch Phát triển Bán lẻ của Rockwell Land Corp., Christine T. Coqueiro cho biết với BusinessWorld qua email. "Trong khi một trung tâm thương mại đa chức năng làm nổi bật ý tưởng kết hợp công việc và giải trí. Đây là những dự án đan xen giữa mua sắm, ăn uống, sinh hoạt và làm việc. Mục tiêu của nó là mang đến cho khách hàng một trải nghiệm độc đáo."

Mặc dù đại dịch đã đẩy nhanh sự phát triển này, các chuyên gia đã dự đoán hiện tượng này sẽ xảy ra. Trong khi dữ liệu về các trung tâm thương mại Philippines còn khan hiếm trong lĩnh vực này, các nhà bán lẻ ở Hoa Kỳ dự kiến sẽ đóng cửa tới 80,000 cửa hàng vào năm 2028, theo công ty dịch vụ tài chính UBS Global. Có lẽ đáng lo ngại hơn, dữ liệu từ Capital One Shopping Research dự đoán rằng tới 87% trung tâm thương mại lớn sẽ đóng cửa trong thập kỷ tới.

Một số yếu tố có thể được quy cho xu hướng này, trong đó quan trọng nhất là sự gia tăng của mua sắm trực tuyến. Đối với một số người, mua sắm trực tuyến thuận tiện hơn nhiều so với việc đến một trung tâm thương mại truyền thống, đặc biệt nếu bạn đang tìm kiếm một mặt hàng đặc biệt khó tìm. Thay vì đi bộ quanh trung tâm thương mại hàng giờ đồng hồ để tìm kiếm, thường rất dễ dàng để tìm thấy các sản phẩm tương tự thông qua các cửa hàng trực tuyến mà không phải tốn tiền xăng hoặc bị kẹt điều hướng trong đám đông lớn.

Mua sắm trực tuyến cũng đang dần tích hợp các tính năng xã hội của trung tâm thương mại truyền thống. Đúng là bạn bè và gia đình vẫn có thể gặp nhau, ghé thăm khu ẩm thực và cùng xem phim tại các trung tâm thương mại truyền thống. Nhưng, do thế hệ trẻ thích kết nối thông qua mạng xã hội và trò chơi trực tuyến, các trung tâm thương mại bằng cách nào đó đã bị gạt sang một bên như một nơi chính để giao lưu. Ngày nay, các nền tảng mạng xã hội đã trở thành trung tâm của việc giao lưu kỹ thuật số, và bán hàng xã hội đã nổi lên như một trải nghiệm mua sắm trực tuyến phổ biến.

Một yếu tố khác cho sự thay đổi này là chi phí vận hành cửa hàng truyền thống ngày càng tăng so với các trang thương mại điện tử. Kinh doanh trong một cửa hàng truyền thống đi kèm với chi phí cao hơn đáng kể, bao gồm tiền thuê, tiện ích, nhân sự và bảo trì hàng ngày. Do đó, chi phí vận hành không gian bán lẻ vật lý ngày càng tăng đang thúc đẩy nhiều thương hiệu từ bỏ các trung tâm thương mại và chuyển sang các nền tảng thương mại điện tử thay thế.

Điều này đã thúc đẩy các trung tâm thương mại tự định nghĩa lại thành không gian thương mại hoặc các dự án sử dụng hỗn hợp đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.

"Chúng tôi đã bắt đầu rời xa các định dạng trung tâm thương mại kiểu hộp truyền thống rồi," bà Coqueiro giải thích. "Với sự cạnh tranh khốc liệt, có nhu cầu phải sáng tạo và tách biệt bản thân khỏi phần còn lại. Trong khi đại dịch đã đẩy nhanh thương mại điện tử, thì sự kết thúc của nó là điều đã thúc đẩy nhiều khái niệm mua sắm hướng tới trải nghiệm hơn — do đó làm phát sinh nhiều trung tâm thương mại đa chức năng hơn. Một ví dụ tuyệt vời về điều này sẽ là The Proscenium, nơi có một tòa nhà văn phòng, một nhà hát biểu diễn nghệ thuật, các đơn vị dân cư, một trường thời trang và các nhà hàng và quán bar. Khu vực này cảm thấy sống động và rực rỡ từ những giờ đầu buổi sáng cho đến tận tối muộn."

Do những yếu tố này, các chủ sở hữu trung tâm thương mại đang theo đuổi các chiến lược để phát triển cùng với môi trường bán lẻ, theo một nghiên cứu được tiến hành bởi Hội đồng Phát triển Kinh tế Quốc tế (IEDC). Các trung tâm thương mại truyền thống vẫn có nền tảng vững chắc khiến chúng hấp dẫn đối với các nhà phát triển, chẳng hạn như vị trí của chúng tại các thị trường trưởng thành, cạnh tranh trực tiếp tối thiểu và tiếp cận với các mạng lưới giao thông khu vực mạnh mẽ, bao gồm các đường cao tốc của bang và địa phương.

Bà Coqueiro cũng bổ sung rằng trọng tâm, định dạng và các chỉ số hiệu suất chính của hai khái niệm hoàn toàn khác nhau, vì chúng có các mục đích khác nhau. Các trung tâm thương mại chủ yếu tập trung vào doanh thu và lưu lượng, trong khi các trung tâm thương mại hướng tới trải nghiệm nhiều hơn.

"[Các dự án sử dụng hỗn hợp] rất tuyệt vời cho các cơ sở bán lẻ/F&B vì với nhân viên văn phòng và cư dân là khu vực tiếp cận trực tiếp, có một thị trường bị bắt giữ. Và đó là một thị trường thường có mối quan hệ mạnh mẽ với bán lẻ và khu vực nói chung vì có cảm giác sở hữu và thuộc về. Có ba yếu tố hiện diện — sống, làm việc và vui chơi — góp phần vào lợi nhuận của định dạng này," bà giải thích.

Sự phân biệt về trọng tâm và mục đích này làm nổi bật sự nhấn mạnh ngày càng tăng vào môi trường hướng tới trải nghiệm, tạo nền tảng cho một cái nhìn sâu hơn về cách các không gian này ưu tiên lối sống hơn các giao dịch đơn thuần.

"Tất cả là về trải nghiệm lối sống độc đáo mà những không gian này mang lại cho khách hàng, thay vì môi trường giao dịch hơn mà một định dạng trung tâm thương mại truyền thống mang lại," bà Coqueiro nói.

Ngoài ra, phân tích của IEDC về gần 400 trung tâm thương mại đã đóng cửa kể từ năm 1980 đã phát hiện ra rằng không có trung tâm nào từng mở lại ở dạng ban đầu của chúng. Thay vào đó, các nhà phát triển đã buộc phải suy nghĩ lại và tái sử dụng những tài sản khổng lồ này. Gần một phần ba đã được cải tạo và cho thuê lại một cách toàn diện, mặc dù với kết quả hỗn hợp. Khoảng 18% đã bị phá hủy và thay thế bằng các định dạng bán lẻ mới, phổ biến nhất là các trung tâm quyền lực big-box. 11% khác đã được tích hợp với các công dụng khác để cải thiện mức độ lấp đầy, về cơ bản biến chúng thành các dự án sử dụng hỗn hợp.

"Một trong những thách thức lớn nhất là đảm bảo rằng bạn biết chính xác thị trường trực tiếp của mình muốn gì để tất cả các yếu tố mà bạn đưa vào trung tâm thương mại sẽ phát triển mạnh và nuôi dưỡng lẫn nhau, tạo ra môi trường năng động và gắn kết đó," bà Coqueiro nhận xét.

Khi các nhà phát triển tiếp tục tái tưởng tượng những không gian này thay vì từ bỏ chúng hoàn toàn, câu hỏi hiện tại đã chuyển từ liệu các trung tâm thương mại truyền thống có tồn tại hay không sang cách chúng sẽ thích nghi trong bối cảnh bán lẻ ngày càng hướng tới trải nghiệm.

"Tôi không nghĩ các trung tâm thương mại truyền thống sẽ biến mất hoàn toàn, đặc biệt là ở Philippines nơi chúng tôi có một nền văn hóa trung tâm thương mại mạnh mẽ. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại chắc chắn sẽ phát triển để kết hợp các không gian hoặc khu vực khuyến khích cùng một môi trường xã hội mà các trung tâm thương mại cung cấp," bà Coqueiro kết luận.