Penemuan Kembali Pusat Perbelanjaan Filipina

Oleh Jomarc Angelo M. Corpuz, Penulis Fitur Khusus dan Konten

Dengan lebih dari 70% ekonomi negara dihasilkan dari konsumsi rumah tangga, banyak yang menganggap Filipina sebagai ekonomi yang digerakkan oleh konsumen. Fakta ini diperbesar oleh hampir 1.000 mal yang ada di negara tersebut, yang hanya menunjukkan penghormatan orang Filipina terhadap berbelanja dan makan di luar sebagai sesuatu yang mereka lakukan untuk bersantai dan tidak bisa hidup tanpanya. Selama beberapa dekade, mal di Filipina telah menjadi penanda kemajuan di area tempat mal itu dibangun, sekaligus menyediakan pusat sosial dan tempat berlindung dari panas terik negara tersebut.

Namun, mal tradisional yang dulunya didefinisikan terutama oleh department store, butik fashion, dan food court, perlahan-lahan mulai ditinggalkan oleh pengembang demi pusat komersial multifungsi.

"Mal tradisional terutama didorong oleh ritel atau belanja, ditopang oleh supermarket atau department store, dengan konsep fashion dan beberapa tempat makanan dan minuman (F&B) serta toko khusus. Biasanya juga menggunakan format kotak tertutup," kata Christine T. Coqueiro, Wakil Presiden Pengembangan Ritel Rockwell Land Corp. kepada BusinessWorld melalui email. "Sementara pusat komersial multifungsi menyoroti gagasan memadukan kerja dan bermain. Ini adalah pengembangan yang menyatukan belanja, bersantap, tinggal, dan bekerja. Tujuannya adalah memberikan pengalaman unik kepada pelanggan."

Meskipun pandemi mempercepat perkembangan ini, para ahli telah memprediksi fenomena ini akan terjadi. Meskipun data untuk mal Filipina langka di bidang ini, pengecer di Amerika Serikat diperkirakan akan menutup hingga 80.000 toko pada tahun 2028, menurut perusahaan jasa keuangan UBS Global. Mungkin yang lebih mengkhawatirkan, data dari Capital One Shopping Research memprediksi bahwa hingga 87% mal besar akan tutup selama dekade berikutnya.

Beberapa faktor dapat dikaitkan dengan tren ini, yang paling signifikan adalah munculnya belanja online. Bagi sebagian orang, belanja online jauh lebih nyaman daripada pergi ke mal tradisional, terutama jika seseorang mencari barang yang sangat sulit ditemukan. Daripada berjalan mengelilingi mal selama berjam-jam mencari, biasanya lebih mudah menemukan produk serupa melalui toko online tanpa repot mengeluarkan uang untuk bensin atau terjebak menavigasi kerumunan besar.

Belanja online juga perlahan mengintegrasikan fitur sosial mal tradisional. Memang benar bahwa teman dan keluarga masih bisa bertemu, mengunjungi food court, dan menonton film bersama di mal tradisional. Namun, karena preferensi generasi muda untuk terhubung melalui media sosial dan game online, mal entah bagaimana dikesampingkan sebagai tempat utama untuk bersosialisasi. Saat ini, platform media sosial telah menjadi pusat sosialisasi digital, dan penjualan sosial telah muncul sebagai pengalaman belanja online yang populer.

Faktor lain untuk pergeseran ini adalah meningkatnya biaya operasional toko fisik dibandingkan dengan situs e-commerce. Menjalankan bisnis di toko fisik datang dengan biaya yang jauh lebih tinggi, termasuk sewa, utilitas, kepegawaian, dan pemeliharaan sehari-hari. Dengan demikian, meningkatnya biaya operasional ruang ritel fisik mendorong banyak merek untuk meninggalkan mal dan beralih ke platform e-commerce.

Ini telah mendorong mal untuk mendefinisikan ulang diri mereka menjadi ruang komersial atau pengembangan penggunaan campuran yang memenuhi kebutuhan beragam pasar.

"Kami sudah mulai menjauh dari format mal kotak tradisional," jelas Ms. Coqueiro. "Dengan persaingan yang ketat, ada kebutuhan untuk menjadi kreatif dan membedakan diri kami dari yang lain. Meskipun pandemi yang mempercepat e-commerce, akhir pandemi yang mendorong lebih banyak konsep belanja berbasis pengalaman — sehingga memunculkan lebih banyak pusat komersial multifungsi. Contoh yang bagus adalah The Proscenium yang merupakan rumah bagi gedung perkantoran, teater seni pertunjukan, unit residensial, sekolah mode, dan restoran serta bar. Area tersebut terasa hidup dan bersemangat dari pagi buta hingga larut malam."

Karena faktor-faktor ini, pemilik mal mengejar strategi untuk berkembang seiring dengan lingkungan ritel, menurut studi yang dilakukan oleh International Economic Development Council (IEDC). Mal tradisional masih memiliki fundamental yang kuat yang membuat mereka menarik bagi pengembang, seperti lokasi mereka di pasar matang, persaingan langsung yang minimal, dan akses ke jaringan transportasi regional yang kuat, termasuk jalan raya negara bagian dan lokal.

Ms. Coqueiro juga menambahkan bahwa fokus, format, dan indikator kinerja utama dari kedua konsep tersebut sangat berbeda, karena mereka memiliki tujuan yang bervariasi. Mal terutama berfokus pada pendapatan dan lalu lintas, sementara pusat komersial lebih berbasis pengalaman.

"[Pengembangan penggunaan campuran] sangat bagus untuk tempat ritel/F&B karena dengan karyawan kantor dan penduduk sebagai target pasar langsung, ada pasar yang terjamin. Dan ini adalah pasar yang biasanya memiliki afinitas yang kuat untuk ritel dan area secara keseluruhan karena ada perasaan kepemilikan dan rasa memiliki. Memiliki tiga elemen yang ada — tinggal, bekerja, dan bermain — berkontribusi pada profitabilitas format ini," jelasnya.

Perbedaan fokus dan tujuan ini menyoroti penekanan yang semakin besar pada lingkungan berbasis pengalaman, menetapkan panggung untuk melihat lebih dalam bagaimana ruang-ruang ini memprioritaskan gaya hidup daripada transaksi semata.

"Ini semua tentang pengalaman gaya hidup unik yang dibawa ruang-ruang ini kepada pelanggan, daripada lingkungan transaksional yang lebih banyak yang ditawarkan format mal tradisional," kata Ms. Coqueiro.

Selain itu, analisis IEDC terhadap hampir 400 mal yang telah tutup sejak 1980 menemukan bahwa tidak ada yang pernah dibuka kembali dalam bentuk aslinya. Sebaliknya, pengembang terpaksa memikirkan kembali dan menggunakan kembali properti besar ini. Hampir sepertiga direnovasi dan disewakan kembali secara komprehensif, meskipun dengan hasil yang beragam. Sekitar 18% dibongkar dan diganti dengan format ritel baru, paling umum adalah pusat perbelanjaan big-box. 11% lainnya diintegrasikan dengan penggunaan lain untuk meningkatkan tingkat hunian, pada dasarnya menjadikannya pengembangan penggunaan campuran.

"Salah satu tantangan terbesar adalah memastikan bahwa Anda tahu persis apa yang diinginkan pasar langsung Anda sehingga semua elemen yang Anda tempatkan di pusat komersial akan berkembang dan saling mendukung, menciptakan lingkungan yang energik dan terlibat," komentar Ms. Coqueiro.

Saat pengembang terus membayangkan kembali ruang-ruang ini daripada meninggalkannya sepenuhnya, pertanyaan sekarang bergeser dari apakah mal tradisional akan bertahan menjadi bagaimana mereka akan beradaptasi dalam lanskap ritel yang semakin berbasis pengalaman.

"Saya tidak berpikir mal tradisional akan benar-benar hilang, terutama di Filipina di mana kami memiliki budaya mal yang kuat. Namun, mal pasti akan berkembang untuk menggabungkan ruang atau area yang mendorong lingkungan sosial yang sama yang ditawarkan pusat komersial," simpul Ms. Coqueiro.