จนถึงตอนนี้ ในด้านอสังหาริมทรัพย์ Blackstone เป็นที่รู้จักในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาจากการเทขายอาคารสำนักงานชั้นนำหลายแห่ง ซึ่งหลังจากยุคทำงานจากบ้านก็ไม่สามารถฟื้นกระแสเงินสดตามที่คาดการณ์ไว้ได้ โดยขายในราคาลดหย่อนอย่างมาก ขณะนี้ บริษัทอาจกำลังหยิบแผนเก่าก่อนยุค Lehman มาใช้อีกครั้ง ด้วยการประกาศจุดสูงสุดในอีกหนึ่งกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นั่นคือ ดาต้าเซ็นเตอร์

เมื่อสองวันก่อน เราได้รายงานว่า Blackstone กำลังขายหุ้นในดาต้าเซ็นเตอร์สามแห่งในเวอร์จิเนียตอนเหนือในราคา 3.5 พันล้านดอลลาร์ เพื่อถอนทุนจากการลงทุนที่ทำไว้เมื่อไม่ถึงสามปีที่แล้ว ตามรายงานของ Bloomberg Digital Realty Trust จะจ่ายเงินสด 1.2 พันล้านดอลลาร์และเสนอหุ้นมูลค่า 2.3 พันล้านดอลลาร์ (ซึ่ง PE รายใหญ่ได้แปลงเป็นเงินสดไปเป็นส่วนใหญ่แล้ว) ให้แก่กองทุน Blackstone เพื่อแลกกับการที่บริษัทดาต้าเซ็นเตอร์จะเข้าซื้อหุ้น 80% ของ Blackstone ในดาต้าเซ็นเตอร์ขนาด 96 เมกะวัตต์สองแห่งในเมือง Manassas รัฐเวอร์จิเนีย และหุ้น 50% ในดาต้าเซ็นเตอร์ขนาด 96 เมกะวัตต์ในเมือง Sterling ที่อยู่ใกล้เคียง

เราได้กล่าวว่า "คำถามคือทำไม Blackstone จึงตัดสินใจดึงสายในตอนนี้ ในขณะที่ความสงสัยใหม่ๆ กำลังคืบคลานเข้ามาว่า Mag 7 จะยังคงสนับสนุนการขยาย AI ด้วย capex ที่แทบไม่จำกัดต่อไปหรือไม่"

สองวันต่อมา เรามีคำตอบแล้ว

หมึกดิจิทัลจากการขายดาต้าเซ็นเตอร์ในเวอร์จิเนียแทบจะยังไม่แห้ง เราก็ได้ทราบว่า QTS ของ Blackstone (QTS Realty Trust) กำลังค่อยๆ ลดการเปิดรับความเสี่ยงด้าน AI อีกครั้ง ด้วยการถอนตัวจากแผนการก่อสร้างส่วนของตน (ซึ่งขณะนี้เป็นส่วนเดียวที่เหลืออยู่หลังจากพันธมิตรถอนตัวไปเมื่อไม่กี่วันก่อน) ของวิทยาเขตดาต้าเซ็นเตอร์ขนาด 2,100 เอเคอร์ในเวอร์จิเนีย ซึ่งรู้จักกันในชื่อ Prince William Digital Gateway ที่จะรองรับอาคารดาต้าเซ็นเตอร์ได้มากถึง 37 หลัง ส่งผลให้ผู้อยู่อาศัยที่ต่อสู้มาหลายปีเพื่อล้มโครงการนี้ได้รับชัยชนะ

ผู้พัฒนาดาต้าเซ็นเตอร์ได้วางแผนที่จะเปลี่ยนแปลงพื้นที่กว่า 800 เอเคอร์ใน Prince William County เวอร์จิเนียตอนเหนือ ซึ่งเป็นโครงการที่จะครอบคลุมพื้นที่ 22 ล้านตารางฟุต ทำให้เป็นวิทยาเขตดาต้าเซ็นเตอร์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก โครงการนี้ตั้งอยู่บริเวณขอบสนามรบสงครามกลางเมืองทางประวัติศาสตร์และบนที่ดินที่เคยได้รับการคุ้มครองจากการพัฒนา จึงก่อให้เกิดการต่อต้านอย่างรุนแรงจากเจ้าของบ้านและถูกระงับด้วยคดีความ

ในฐานะส่วนหนึ่งของการรุกเข้าสู่ดาต้าเซ็นเตอร์ของ Wall Street อย่างกว้างขวาง การลงทุนได้หลั่งไหลเข้าสู่เวอร์จิเนียตอนเหนือ ซึ่งถือเป็นตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ และเป็นที่รู้จักในชื่อ "Data Center Alley"

แต่ในการพลิกกลยุทธ์ครั้งสำคัญ ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ผู้บริหาร QTS ตัดสินใจว่าไม่คุ้มที่จะสู้ต่อในศาล แหล่งข่าวของ Bloomberg กล่าว ทนายความของบริษัทวางแผนที่จะแจ้งศาลถึงการตัดสินใจดังกล่าวเร็วที่สุดในสัปดาห์นี้ แหล่งข่าวกล่าวโดยขอไม่เปิดเผยชื่อในการพูดคุยเรื่องข้อมูลที่ไม่เป็นสาธารณะ

การเติบโตอย่างรวดเร็วของ QTS ทำให้บริษัทกลายเป็นตัวอย่างของวิธีที่ private equity ได้เติมเชื้อเพลิงให้กับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของอุตสาหกรรมดาต้าเซ็นเตอร์ ความทะเยอทะยานเหล่านั้นกำลังปะทะกับความวิตกกังวลของสาธารณชนเกี่ยวกับแรงกดดันต่อโครงข่ายไฟฟ้าและราคาบ้านจากดาต้าเซ็นเตอร์ AI

การถอนตัวครั้งนี้อาจเป็นการโจมตีครั้งสุดท้ายต่อโครงการ "Digital Gateway" ของเวอร์จิเนีย ซึ่งเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ที่มีขนาดประมาณสองเท่าของ Central Park ในนิวยอร์ก และมีความต้องการพลังงานระดับเมือง โครงการนี้ควรจะนำเงินลงทุนประมาณ 1 แสนล้านดอลลาร์และสร้างหนึ่งในเส้นทางเทคโนโลยีที่ใหญ่ที่สุดในโลก แต่ตอนนี้ไม่เป็นเช่นนั้นแล้ว

โครงการนี้ได้จุดชนวนการพิจารณาสาธารณะที่ยืดเยื้อและเต็มไปด้วยความขัดแย้ง ความผิดพลาดทางธุรการที่เกี่ยวข้องกับการประชุมการแบ่งเขตสำคัญได้สร้างอุปสรรคให้กับผู้พัฒนา ก่อนหน้านี้ Compass Datacenters ที่ได้รับการสนับสนุนจาก Brookfield ซึ่งควรจะก่อสร้างบนพื้นที่กว่า 800 เอเคอร์ในสถานที่นั้น ได้ถอนตัวออกไปในเดือนพฤษภาคม

Bloomberg เขียนว่า การพลิกกลับของทั้งสองบริษัท ถือเป็นหนึ่งในการถอนตัวที่น่าตื่นตะลึงที่สุดของผู้พัฒนาจากโครงการดาต้าเซ็นเตอร์

นี่เป็นเครื่องเตือนใจว่าการแข่งขันของบริษัทเทคโนโลยีเพื่อโครงสร้างพื้นฐานด้านการประมวลผลเพื่อรองรับความก้าวหน้าของ AI กำลังเผชิญกับคอขวดเดิมมากขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่การขาดแคลนพลังงานไปจนถึงการขาดแคลนอุปทาน ซึ่งเราได้เตือนมาตลอดสองปีที่ผ่านมา และ Citadel ได้เตือนล่าสุด

การต่อต้านที่มีการจัดระเบียบกำลังเพิ่มขึ้น บังคับให้บริษัทและผู้พัฒนาต้องพิจารณาอย่างรอบคอบมากขึ้นว่าจะเลือกสร้างที่ไหน นี่คือสิ่งที่เราเตือนเมื่อหนึ่งปีที่แล้วว่าจะเกิดขึ้น เมื่อองค์กรระดับรากหญ้ามากขึ้นผลักดันต่อต้านการขยายดาต้าเซ็นเตอร์อย่างไม่หยุดยั้ง อย่างน้อยเราก็ยังไม่ถึงขั้นวางเพลิง (ยังไม่)

เพื่อรับมือกับต้นทุนของการก่อสร้างดังกล่าว เวอร์จิเนียเพิ่งผ่านงบประมาณที่มี ภาษีการใช้พลังงาน สำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ และรัฐอื่นๆ อีกหลายแห่งกำลังคุกคามที่จะระงับการพัฒนาใหม่ ดาต้าเซ็นเตอร์ และวิธีการแบ่งปันต้นทุนและผลประโยชน์ กำลังกลายเป็นประเด็นสำคัญในการเลือกตั้งกลางเทอมของสหรัฐฯ อุปสรรคเหล่านี้ทำให้นักลงทุนตั้งคำถามว่าการขยาย AI จะสามารถดำเนินต่อไปในอัตรานี้ได้หรือไม่

สำหรับผู้จัดระเบียบชุมชนและผู้อยู่อาศัยที่ใช้เวลาห้าปีที่ผ่านมาในการต่อต้าน Digital Gateway การถอนตัวของ QTS จะยืนยันแนวทางที่เกี่ยวข้องกับการรณรงค์กดดันนักการเมืองท้องถิ่นและการโจมตีทางกฎหมาย นอกจากนี้ยังจะปลดปล่อยการต่อต้านที่รุนแรงยิ่งขึ้นทั่วประเทศต่อการพัฒนาที่ไม่เป็นที่ต้องการเหล่านี้

ตามที่ Bloomberg ระลึกถึง ผู้สนับสนุนและผู้วิจารณ์หลายร้อยคนปรากฏตัวในการพิจารณาการแบ่งเขตนาน 27 ชั่วโมงในปี 2566 เพื่อล็อบบี้เจ้าหน้าที่เกี่ยวกับโครงการ หลังจากเจ้าหน้าที่ระดับมณฑลลงมติอนุมัติการแปลงที่ดินเกษตรกรรมและกึ่งชนบทสำหรับดาต้าเซ็นเตอร์อย่างฉิวเฉียด ผู้จัดระเบียบชุมชนและผู้อยู่อาศัยก็ยื่นฟ้องคดีความ

ผลลัพธ์ของการประชุม และว่ามณฑลได้ประกาศกิจกรรมดังกล่าวอย่างถูกต้องหรือไม่ เป็นศูนย์กลางของการท้าทายทางกฎหมาย คดีความขึ้นอยู่กับรายละเอียดหนึ่งประการ: ประกาศหนังสือพิมพ์สองฉบับแรกที่เผยแพร่การพิจารณาไม่ได้ห่างกันอย่างน้อยหกวัน ตามที่กฎหมายของรัฐและท้องถิ่นกำหนดในขณะนั้น แม้ว่าจะไม่ชัดเจนว่าตัวแทนของ Blackstone พยายาม "ติดสินบน" คณะกรรมการการแบ่งเขตเพื่อเร่งรัดดาต้าเซ็นเตอร์อย่างเงียบๆ หรือไม่ แต่ในท้ายที่สุดผลลัพธ์ก็เป็นหายนะสำหรับผู้ก่อสร้าง

ในเดือนมีนาคม ศาลเวอร์จิเนียยืนยันคำตัดสินก่อนหน้าว่าการอนุมัติการแบ่งเขตไม่มีผลบังคับใช้ เนื่องจากประกาศสาธารณะสำหรับการประชุมไม่เป็นไปตามกฎ

"แม้ว่าเราจะยังเชื่อว่าโครงการนี้มอบประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญให้กับภูมิภาคและเพื่อนบ้านของเรา แต่การดำเนินการทางกฎหมายล่าสุดและอุปสรรคด้านกฎระเบียบที่สะสมได้ปิดกั้นเส้นทางที่เป็นไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ" AJ Byers ประธาน Compass Datacenters กล่าวในแถลงการณ์หลังคำตัดสิน

หลังจาก Compass ถอนตัวออกจากโครงการ QTS ก็กลายเป็นผู้พัฒนาเพียงรายเดียว บริษัทเป็นฝ่ายเดียวที่ยื่นคำร้องขออุทธรณ์คดีในศาลฎีกาเวอร์จิเนีย

เดิมทีผู้บริหารของบริษัทกังวลเกี่ยวกับโอกาสที่จะสร้างบรรทัดฐานทางกฎหมายจากความผิดพลาดทางการบริหาร หลังจากการถอนตัวของ Compass QTS สูญเสียพันธมิตรที่จะแบ่งปันต้นทุนในการอัปเกรดสาธารณูปโภคต่างๆ ที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาขนาดใหญ่ แหล่งข่าวที่คุ้นเคยกับเรื่องนี้กล่าว QTS ตัดสินใจว่าไม่คุ้มที่จะดำเนินโครงการต่อไป

Blackstone ซึ่งเข้าซื้อ QTS ในปี 2564 เป็นผู้ให้ทุนรายใหญ่ของดาต้าเซ็นเตอร์ โดยมีพอร์ตโฟลิโอสินทรัพย์ดังกล่าวมูลค่ากว่า 1.5 แสนล้านดอลลาร์ทั่วโลก

การต่อต้านทางการเมืองและระดับรากหญ้าที่รุนแรงมากขึ้นต่อการก่อสร้างดาต้าเซ็นเตอร์ใหม่อธิบายว่าทำไม Blackstone จึงเริ่มลังเลในขณะที่ฟองสบู่ AI กำลังถึงจุดสูงสุด โดยเริ่มจากการขายดาต้าเซ็นเตอร์ที่มีอยู่และตอนนี้ถอนตัวจากโครงการที่กำลังจะมาถึง ผลสำรวจ Gallup ล่าสุดพบว่า 7 ใน 10 ของชาวอเมริกันคัดค้านการก่อสร้างดาต้าเซ็นเตอร์สำหรับปัญญาประดิษฐ์ในพื้นที่ของตน รวมถึงเกือบครึ่งหนึ่ง 48% ที่คัดค้านอย่างรุนแรง มีเพียงหนึ่งในสี่เท่านั้นที่สนับสนุนโครงการเหล่านี้ โดย 7% สนับสนุนอย่างแข็งขัน

ครึ่งหนึ่งของผู้คัดค้านกล่าวถึงการใช้ทรัพยากรอย่างฟุ่มเฟือยของดาต้าเซ็นเตอร์ รวมถึง 18% ที่กล่าวถึงการใช้น้ำและพลังงานตามลำดับ ร้อยละสิบหกกล่าวถึงความกังวลด้านสิ่งแวดล้อมที่เกี่ยวข้องกับมลพิษ รวมถึงมลพิษทางเสียงและมลพิษทางอากาศและน้ำ

ประมาณหนึ่งในห้าของผู้คัดค้านกังวลเกี่ยวกับผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตในท้องถิ่น รวมถึงประชากรที่เพิ่มขึ้น การจราจรที่เพิ่มขึ้น และการต้องการให้ใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ส่วนแบ่งที่ใกล้เคียงกันกล่าวถึงผลกระทบทางเศรษฐกิจเชิงลบที่อาจเกิดขึ้น รวมถึงค่าสาธารณูปโภคที่สูงขึ้น ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และต้นทุนการก่อสร้างดาต้าเซ็นเตอร์ (ซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับการใช้เงินภาษีของผู้เสียภาษี)

การต่อต้านที่เหลือส่วนใหญ่มาจากความกังวลทั่วไปหรือเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับปัญญาประดิษฐ์

Blackstone ซึ่งบริหารสินทรัพย์มากกว่า 1.3 ล้านล้านดอลลาร์ ประกาศตัวเองว่าเป็นผู้ให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์รายใหญ่ที่สุดในโลก และยังเป็นเจ้าของสาธารณูปโภคบางส่วนที่ขับเคลื่อนดาต้าเซ็นเตอร์เหล่านั้น บริษัทเข้าซื้อ QTS ในปี 2564 และซื้อผู้ให้บริการคอมพิวติ้งของออสเตรเลีย AirTrunk ในปี 2567 ในเดือนพฤษภาคม บริษัทได้จัดการเสนอขายหุ้นต่อสาธารณะครั้งแรกสำหรับ Blackstone Digital Infrastructure Trust Inc. ซึ่งเป็นยานพาหนะการซื้อกิจการดาต้าเซ็นเตอร์ที่มุ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างและเช่าแล้วซึ่งได้รับประโยชน์จากการเติบโตของปัญญาประดิษฐ์

และตอนนี้ที่ขบวนการประท้วงรู้วิธีผลักดันต่อต้านผู้ที่ Wall Street ที่ไม่ได้รับเชิญ ด้วยการยอมแพ้ของ Blackstone คาดว่าจะมีการเพิ่มขึ้นแบบทวีคูณของความพยายามทางกฎหมาย (และอื่นๆ) เพื่อขัดขวางการขยายดาต้าเซ็นเตอร์ทั่วสหรัฐฯ ซึ่งรับประกันว่า AI supercycle ที่ล่าช้ากว่ากำหนดหลายปีอยู่แล้ว โดยมีเพียงครึ่งหนึ่งของดาต้าเซ็นเตอร์ที่ควรจะสร้างที่กำลังดำเนินการและตรงเวลา จะต้องเผชิญกับการล่าช้าและการยกเลิกอย่างถล่มทลาย ซึ่งรับประกันว่าผลตอบแทนจาก capex ที่ได้รับทุนจากหนี้จะน้อยลงไปอีก เมื่อวันเปิดตัวในที่สุดค่อยๆ เลื่อนออกไปสู่อนาคตที่ไม่แน่นอน