Data menunjukkan lonjakan tajam tunggakan sewa di Dubai

• Tunggakan sewa lebih dari dua kali lipat
• Pemotongan pekerjaan memberi tekanan pada rumah tangga
• Peningkatan tekanan arus kas bagi pemilik properti

Tunggakan sewa Dubai lebih dari dua kali lipat tahun lalu karena biaya hidup yang lebih tinggi dan pemotongan pekerjaan kerah putih menekan rumah tangga, menurut data milik platform real estat.

Lonjakan ini menambah gesekan pada pasar sewa kota, memaksa pemilik properti menghabiskan lebih banyak waktu dan uang untuk mengejar tunggakan dan meningkatkan risiko tekanan arus kas bagi investor yang lebih kecil.

"Ini belum panik, tetapi efeknya, terutama pada pemilik properti individu, bisa sangat eksponensial," kata Rakesh Mavath, pendiri dan CEO Takeem, kepada AGBI.

Sebagai perbandingan, jumlah tunggakan pada tahun 2025 adalah sekitar seperempat dari masa pandemi Covid-19 dan sepertiga dari masa krisis keuangan global, kata Mavath. 

"Ini menambahkan risiko sistematis pada seluruh sistem. Yang diperlukan hanyalah satu peristiwa black swan atau peristiwa makroekonomi besar untuk melihat angka kembali ke level tersebut dengan sangat cepat." 

Platform digital Takeem menawarkan kepada investor pelacakan pembayaran, perlindungan pemeliharaan dan perlindungan sewa, dan memantau lebih dari 90.000 unit residensial di Dubai yang dimiliki oleh pemilik properti pribadi, family office dan institusi – mewakili sekitar $2,5 miliar (AED9 miliar) dalam sewa tahunan.

Perusahaan mengatakan tunggakan meningkat 125 persen dalam 12 bulan terakhir dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya tetapi tidak mengungkapkan angka pasti, dengan alasan kendala kerahasiaan.

Pembayaran terlambat meningkat 300 persen dibandingkan tahun sebelumnya, data menunjukkan. Tunggakan dicatat setelah pemberitahuan hukum yang diaktakan dikirim 30 hari setelah tidak membayar.

Sebagian besar pembayaran terlambat mencerminkan masalah likuiditas jangka pendek seperti transisi pekerjaan atau redundansi, bukan kebangkrutan langsung, kata Mavath.

"Keterjangkauan sekarang menjadi kendala yang jelas bagi banyak penyewa, terutama di segmen yang terpapar PHK atau pemotongan gaji," katanya. "Ketika kami bertanya kepada penyewa mengapa mereka menunggak, mereka mengatakan itu karena mereka di-PHK."

Pembayaran tertunda atau terlambat mengacu pada sewa yang tidak dibayar tepat waktu tetapi belum ditingkatkan. Tidak semua penundaan pembayaran berubah menjadi tunggakan.

Pengusiran karena tidak membayar adalah di antara kasus paling umum yang ditangani oleh Pusat Sengketa Sewa Dubai negara bagian, kata hakim tingkat pertama senior Yousef Al Mansoori kepada harian lokal Khaleej Times tahun lalu.

Pusat tersebut menyelesaikan 443 sengketa sewa senilai lebih dari AED190 juta pada kuartal kedua tahun 2025.

Awal bulan ini, Dubai meluncurkan inisiatif baru yang mengalokasikan AED10 juta untuk membantu keluarga yang kesulitan dengan kewajiban sewa. Program bantuan sewa, yang dijalankan dengan Mohammed bin Rashid Al Maktoum Charitable Establishment sebagai bagian dari Tahun Keluarga 2026 UEA, bertujuan untuk membantu penyewa yang menunggak, menyelesaikan kasus penegakan dan mendukung keluarga yang memenuhi syarat tambahan.

Sewa adalah pengeluaran rumah tangga terbesar di Dubai, biasanya menyumbang hingga 40 persen dari pendapatan penduduk dengan mayoritas masih dibayar dalam cek berjangka kuartalan.

PHK mempengaruhi semua tingkat pendapatan tetapi paling banyak menghantam posisi ekspatriat berpenghasilan menengah, karena pemotongan pekerjaan global di perusahaan teknologi dan energi menyebar ke wilayah tersebut, kata Mavath.

Data Takeem menunjukkan tekanan pembayaran tertinggi di antara pekerja kerah putih di teknologi, periklanan, sumber daya manusia dan konsultasi – sektor yang mengalami restrukturisasi dan gangguan dari kecerdasan buatan – diikuti oleh minyak dan gas, layanan energi, layanan keuangan dan real estat.

"Banyak dari pengurangan jumlah karyawan ini didorong secara global, meskipun mereka mempengaruhi karyawan di Timur Tengah dan sering kali tidak ada hubungannya dengan iklim bisnis wilayah, kinerja anak perusahaan lokal atau bahkan profitabilitas regional," kata Carrington Malin, konsultan teknologi berbasis UEA, kepada AGBI. 

Di Dubai, Mavath mengatakan data menunjukkan PHK terus berlanjut secara stabil, dengan sekitar 10 hingga 15 karyawan kehilangan pekerjaan setiap bulan rata-rata melalui restrukturisasi perusahaan yang sedang berlangsung. 

"Ini seperti sprint efisiensi," katanya. 

"Itu membuat sangat sulit bagi pekerja kerah putih tingkat rendah dan menengah serta lulusan baru untuk menemukan pekerjaan baru."

Agen real estat mengatakan kepada AGBI mereka melihat penduduk menambahkan penghuni bersama ke sewa atau menyewakan kamar untuk menghindari menunggak pembayaran sewa. 

"Beberapa keluarga menyewakan kamar anak-anak mereka," kata seorang agen.

Untuk pemilik properti, kata Mavath, biaya penagihan meningkat karena lebih banyak waktu dihabiskan untuk memulihkan pembayaran, menambah tekanan pada arus kas.

• Indeks sewa baru untuk Dubai untuk membatasi kenaikan dan sengketa
• Arab Saudi menawarkan pembeli rumah asing tempat tinggal 'seumur hidup'
• Dorongan tanpa uang tunai UEA terhambat oleh cek sewa sederhana

Takeem, yang telah memenangkan penghargaan Create Apps di bawah naungan putra mahkota Dubai Sheikh Hamdan bin Rashid Al Maktoum, dan Proptech of the Year di World Realty Congress, dirancang untuk menghilangkan titik sakit sewa residensial bagi investor.

Meskipun ada lonjakan tunggakan, Mavath mengatakan pasar tidak dalam krisis. 

Pertumbuhan harga sewa tahunan di Dubai melambat menjadi sekitar 11 persen pada Q3 2025, turun dari tingkat 13 hingga 15 persen yang terlihat sepanjang sebagian besar tahun 2024, menurut konsultan Cavendish Maxwell.

"Kita tidak berbicara tentang 2008 atau 2020. Kita baru saja keluar dari beberapa tahun boom besar-besaran di mana tingkat tunggakan memang menurun hingga 2024," kata Mavath.