Selama sebagian besar 50 tahun terakhir, rumah baru secara nasional lebih mahal daripada rumah yang sudah ada. Berkat strategi pengembang, perubahan desain rumah, dan kelebihan pasokan konstruksi baru, tren ini telah berbalik.
Sesuatu yang aneh sedang terjadi di pasar perumahan A.S. Di tingkat nasional, rumah baru dijual dengan harga lebih rendah daripada rumah yang sudah ada.
Pada Juni, harga median rumah yang sudah ada terjual seharga $441.500, sementara harga median rumah baru adalah $401.800. Sejak 1968, total 690 bulan, rumah baru hanya lebih murah dari rumah yang sudah ada sebanyak 22 kali. Dari Juni 1982 hingga Mei 2024, hal ini hanya terjadi dua kali, dan tahun 1990-an tidak pernah mengalami inversi sama sekali. Namun, sejak Mei 2024, pasar yang terbalik ini telah muncul tujuh kali, terjadi setiap bulan dari April hingga Juni tahun ini, data terbaru yang kita miliki. Kesenjangan Juni memecahkan rekor: rumah baru dijual 9% lebih murah daripada rumah yang sudah ada, menghancurkan rekor diskon sebelumnya sebesar 3%.
Ketika seorang ekonom melihat angka yang tampak tidak wajar, insting mereka adalah mencari apa yang hilang. Eric Fox, ekonom kepala di Veros Real Estate Solutions, perusahaan yang menyediakan analitik dan peramalan pasar perumahan, menjelaskannya seperti ini: jika sebuah grafik tidak masuk akal, biasanya ada variabel tersembunyi yang menjelaskannya. Artinya, angka-angka tersebut tidak seaneh kelihatannya setelah Anda menemukan apa yang terjadi di bawah permukaan.
Tempat yang baik untuk memulai adalah dengan melihat hal-hal khusus, meskipun hanya untuk memahami apa yang tidak terjadi.
Kevin Weingarten memiliki pembeli yang sedang dalam kontrak untuk townhome tiga kamar tidur, dua setengah kamar mandi di Chalfont, Pennsylvania. Lokasinya 30 mil dari Center City Philadelphia; ambil Rute 611 dan Anda akan sampai dalam waktu sekitar 45 menit, perjalanan yang bisa dikelola tetapi tidak selalu menyenangkan. Cukup jauh dari Trenton, stasiun New Jersey Transit terdekat ke New York City, sehingga menghindari keramaian komuter jarak jauh, membuat harganya tetap rendah.
Dibangun oleh Foxlane Homes, unit seluas 2.000 kaki persegi ini memiliki tata letak dapur dan ruang tamu terbuka yang diinginkan pembeli. Gunakan perusahaan hipotek dan hak milik pengembang, dan mereka akan memberikan dek dan ruang bawah tanah yang sudah jadi. Tidak ada kemewahan di sini—lemari dan lantai dasar, semuanya dapat ditingkatkan—tetapi baru, bersih, dan berada di Distrik Sekolah Central Bucks, daya tarik besar bagi keluarga. Harga jual: $620.000.
Weingarten, 52, telah menjual rumah di pinggiran kota Philadelphia selama 13 tahun, setelah menghabiskan bertahun-tahun sebagai manajer proyek untuk pengembang, memberinya pandangan yang jelas tentang kedua sisi pasar perumahan. Dia mengatakan sulit menemukan rumah bekas yang sebanding di dekat Chalfont. Townhome yang sudah ada, ketika muncul, dijual 10% hingga 15% lebih murah daripada konstruksi baru. Tetapi jarang ada, dan persediaan tetap ketat.
Itulah yang Anda harapkan. Dengan kondisi yang sama, rumah baru di sebelah rumah yang sudah ada hampir pasti akan lebih mahal. Rumah baru memiliki harga lebih tinggi dengan meja dapur kuarsa, peralatan baru, cat segar, dan tidak ada noda karpet atau bau apak yang bisa menghantui rumah bekas.
Jadi jika tidak ada preferensi mendadak untuk yang lama daripada yang baru, dan agen real estat seperti Weingarten mengatakan tidak ada, lalu apa yang menjelaskan anomali dalam data tingkat agregat, nasional?
Petunjuk pertama berkaitan dengan apa yang dilakukan para pengembang.
National Association of Home Builders (NAHB) mengatakan bahwa sejak Juni 2024, 60% pengembang perumahan menggunakan insentif penjualan, dan 30% menurunkan harga mereka. Insentif bisa berarti penurunan suku bunga, bantuan dengan biaya penutupan, atau peningkatan gratis yang menurunkan harga efektif tanpa mengubah label harga.
Pemilik rumah yang sudah ada juga membuat konsesi, meskipun tidak sesering itu. Redfin, perusahaan broker real estat online, menemukan bahwa hampir 40% penjualan rumah pada kuartal pertama 2025 melibatkan penjual yang menanggung sesuatu, baik perbaikan atau biaya penutupan. Dalam praktiknya, itu berarti harga jual median rumah baru meremehkan diskon sebenarnya, karena banyak konsesi tidak muncul dalam data.
Barang "gratis" tidak merugikan pengembang besar.
SPDR S&P Homebuilders ETF, yang melacak perusahaan seperti Lennar dan NVR, naik 12% tahun ini, mengalahkan keuntungan S&P 500 sebesar 10%. Pengembang yang diperdagangkan secara publik masih menghasilkan uang, bahkan dengan konsesi, meskipun sebagian besar melihat margin kotor mereka tertekan. Meritage Homes (kapitalisasi pasar $5,3 miliar) telah turun dari margin kotor 29% pada 2022 menjadi 25% tahun lalu, sementara NVR (kapitalisasi pasar $22,8 miliar) mengalami penurunan margin kotor 2% sejak 2022. KB Home (kapitalisasi pasar $4,2 miliar) mengalami penurunan 3%, dan Lennar (kapitalisasi pasar $33,3 miliar) penurunan 5% selama periode yang sama.
Margin yang lebih ketat mungkin berasal dari pengembang yang fokus pada rumah yang lebih kecil, yang memungkinkan lebih banyak unit dibangun di lahan tertentu.
Rata-rata rumah baru telah menyusut hampir 400 kaki persegi sejak mencapai puncak 2.736 pada 2015. Dengan sekitar 2.300 kaki persegi, rata-rata saat ini kembali ke level yang terakhir terlihat selama masa setelah Resesi Besar. Pengembang menargetkan keterjangkauan, membangun rumah yang lebih kecil, townhome, dan kondominium. Itu menurunkan harga jual median bahkan jika harga per kaki persegi terus naik secara stabil dari sekitar $127 pada 2016 menjadi $231 saat ini.
"Pengembang terlalu banyak membangun selama pandemi," kata Daryl Fairweather, ekonom kepala di Redfin. Pengembang tidak memiliki kemewahan untuk duduk di atas hipotek 4% seperti mereka yang membeli rumah dari 2011 hingga 2022. Mereka perlu menggerakkan inventaris, jadi mereka memotong harga dan menawarkan kesepakatan untuk mengeluarkan rumah dari buku mereka dan ke tangan orang-orang yang bersedia membayar suku bunga hipotek 6%+ saat ini. Itu membuat pengembang lebih fleksibel dalam hal harga daripada Anda atau saya.
Lawrence Yun, ekonom kepala di National Association of Realtors, mengatakan bahwa pemilik rumah yang sudah ada naik 49% sejak sebelum pandemi. Ekuitas itu dan pemilik rumah yang berpegang pada hipotek mereka yang di bawah 4% membuat mereka enggan untuk menurunkan harga penawaran mereka. Sebaliknya, mereka tetap tinggal, membatasi pasokan. Persediaan untuk rumah yang sudah ada sekitar empat bulan, sementara persediaan rumah baru lebih dari dua kali lipat pada Juni, kata Yun.
Pengembang, menghadapi kelebihan pasokan itu, harus menyesuaikan diri. Lebih banyak insentif dan penetapan harga yang agresif adalah hasilnya. Pemilik yang sudah ada, terkunci dalam hipotek murah, tetap bertahan. Inversi harga yang aneh adalah produk sampingannya.
Ada juga kerutan demografis, kata Fox dari Veros.
Pada 1981, pembeli rumah median berusia 31 tahun. Sekarang 56 tahun. Pergeseran itu mengubah apa yang diinginkan orang. Pembeli di usia 50-an dan 60-an mungkin siap untuk mengurangi ukuran, tetapi mereka tidak mencari townhome tiga lantai yang ditempatkan di lahan kecil. Karena lahan lebih kecil, pengembang membangun ke atas, yang berarti lebih banyak tangga. Banyak pembeli yang lebih tua lebih suka rumah satu lantai di lingkungan yang sudah mapan, dengan lebih banyak ruang di luar dan lebih sedikit tangga di dalam. Itu membuat rumah yang lebih tua lebih menarik.
Bagian lain dari teka-teki ini adalah siapa yang melakukan pembangunan. Reena Agrawal, ekonom peneliti senior di Veros Real Estate Solutions, mencatat bahwa pengembang nasional besar memiliki lebih banyak ruang untuk memotong harga atau menawarkan insentif daripada perusahaan yang lebih kecil. Dan pasar telah condong ke arah mereka.
National Association of Home Builders melaporkan bahwa sepuluh pengembang teratas menyumbang rekor 44,7% dari semua penutupan rumah keluarga tunggal baru pada 2024, naik dari 8,7% pada 1989 dan 31,5% pada 2018. Konsentrasi itu berarti harga median sekarang mencerminkan apa yang dilakukan perusahaan besar dengan volume tinggi, bukan usaha lokal kecil, dan perusahaan-perusahaan tersebut mampu mempermanis kesepakatan dengan cara yang tidak bisa dilakukan oleh yang lain.
Bisakah anomali baru vs lama bertahan? Untuk saat ini, ya. Pengembang masih memiliki stok untuk dipindahkan. Persediaan rumah baru, diukur dalam hal bulan pasokan, berada di 9,2 bulan, lebih dari 3 bulan lebih tinggi dari rata-rata kembali ke 1963. Mereka akan terus menawarkan insentif. Rumah baru akan terus lebih kecil. Para ekonom mengatakan bahwa itu bisa membuat inversi berlanjut selama satu atau dua tahun lagi. Tetapi seiring waktu, rumah baru saat ini menjadi stok perumahan yang sudah ada di masa depan. Kecuali ukuran rumah terus menyusut, angka-angka harus bertemu.
"Pengembang memiliki insentif kuat untuk menyesuaikan," kata Fox. "Setelah mereka menghapus inventaris, mereka akan dapat mengenakan harga yang lebih tinggi."
Itulah poin utamanya. Ini tidak akan menjadi normal baru. Rumah baru tidak bisa tetap lebih murah daripada yang sudah ada untuk waktu yang lama. Bagaimanapun juga, mereka baru, dan pembeli masih akan membayar premium untuk itu. Namun, tetap penting untuk memperhatikan sekarang, karena perpecahan aneh ini mengatakan banyak tentang dari mana pasokan berasal dan bagaimana pengembang membentuk kembali pasar.
