Data menunjukkan peningkatan mendadak dalam kegagalan bayaran sewa di Dubai/

• Default bayaran sewa meningkat lebih daripada dua kali ganda
• Pemotongan pekerjaan memberi tekanan kepada isi rumah
• Tekanan aliran tunai meningkat bagi pemilik hartanah

Default bayaran sewa di Dubai meningkat lebih daripada dua kali ganda tahun lepas akibat kos sara hidup yang semakin tinggi dan pemotongan pekerjaan golongan profesional menyebabkan tekanan terhadap isi rumah, menurut data eksklusif daripada sebuah platform hartanah.

Peningkatan ini menambah geseran dalam pasaran sewa bandar tersebut, memaksa pemilik hartanah meluangkan lebih banyak masa dan wang untuk mengejar tunggakan serta meningkatkan risiko tekanan aliran tunai bagi pelabur kecil.

"Belum lagi panik, tetapi kesannya, terutama pada pemilik hartanah individu, boleh menjadi sangat eksponen," kata Rakesh Mavath, pengasas dan Ketua Pegawai Eksekutif Takeem, kepada AGBI.

Bandingkan dengan tahun 2025, jumlah default adalah kira-kira seperempat daripada tahap semasa pandemik Covid-19 dan sepertiga daripada tahap ketika krisis kewangan global, kata Mavath. 

Ia menambah risiko sistematik kepada keseluruhan sistem. Cukup sekadar satu kejadian aneh atau peristiwa makroekonomi besar untuk menyaksikan angka kembali ke tahap tersebut dengan pantas.

Platform digital Takeem menawarkan penjejakan pembayaran, perlindungan penyelenggaraan dan perlindungan sewa kepada pelabur, serta memantau lebih 90,000 unit kediaman di Dubai yang dimiliki oleh pemilik swasta, pejabat keluarga dan institusi—mewakili kira-kira $2.5 bilion (AED9 bilion) dalam sewa tahunan.

Syarikat itu berkata, default meningkat sebanyak 125 peratus dalam tempoh 12 bulan berbanding tempoh yang sama tahun sebelumnya, tetapi tidak mendedahkan angka tepat atas dasar batasan kerahsiaan.

Pembayaran lewat meningkat sebanyak 300 peratus berbanding tahun sebelumnya, menunjukkan data tersebut. Default direkodkan apabila notis undang-undang yang disahkan dihantar selepas 30 hari gagal membayar.

Majoriti pembayaran lewat mencerminkan isu likuiditi jangka pendek seperti peralihan pekerjaan atau pemecatan, bukannya kebankrapan secara langsung, kata Mavath.

"Kemampuan bayar kini merupakan had nyata bagi ramai penyewa, terutama dalam segmen yang terdedah kepada pemecatan atau potongan gaji," katanya. "Apabila kami bertanya kepada penyewa mengapa mereka gagal membayar, mereka berkata kerana mereka telah dipecat."

Pembayaran lewat atau tertunda merujuk kepada sewa yang tidak dibayar tepat pada masanya tetapi belum dinaik taraf. Tidak semua pembayaran lewat berubah menjadi default.

Pemecatan kerana tidak membayar merupakan antara kes paling biasa ditangani oleh Pusat Pertikaian Sewa milik kerajaan Dubai, kata hakim pertama kanan Yousef Al Mansoori kepada akhbar tempatan Khaleej Times tahun lepas.

Pusat tersebut menyelesaikan 443 pertikaian sewa bernilai lebih AED190 juta dalam suku kedua 2025.

Awal bulan ini, Dubai melancarkan inisiatif baharu yang mengalokasikan AED10 juta untuk membantu keluarga yang menghadapi kesukaran membayar sewa. Program bantuan sewa, yang dikendalikan bersama Yayasan Kebajikan Mohammed bin Rashid Al Maktoum sebagai sebahagian daripada Tahun Keluarga UAE 2026, bertujuan membantu penyewa yang gagal membayar, menyelesaikan kes penguatkuasaan dan menyokong keluarga layak tambahan.

Sewa merupakan perbelanjaan isi rumah terbesar di Dubai, biasanya menyumbang sehingga 40 peratus daripada pendapatan penduduk dengan majoriti masih dibayar melalui cek lewat setiap suku.

Pemecatan menjejaskan semua tahap pendapatan tetapi paling teruk menyerang posisi ekspatriat berpendapatan sederhana, apabila pemotongan pekerjaan global dalam syarikat teknologi dan tenaga merebak ke rantau ini, kata Mavath.

Data Takeem menunjukkan tekanan pembayaran paling tinggi dialami oleh golongan profesional dalam bidang teknologi, pengiklanan, sumber manusia dan perundingan—sektor-sektor yang sedang mengalami penyusunan semula dan gangguan daripada kecerdasan buatan—diikuti oleh minyak dan gas, perkhidmatan tenaga, perkhidmatan kewangan dan hartanah.

"Ramai daripada pengurangan kepala ini didorong secara global, walaupun ia menjejaskan pekerja di Timur Tengah dan sering kali tiada kaitan dengan iklim perniagaan rantau ini, prestasi anak syarikat tempatan atau malah keuntungan rantau," kata Carrington Malin, pakar runding teknologi berpangkalan di UAE, kepada AGBI. 

Dalam Dubai, Mavath berkata data menunjukkan pemecatan berterusan secara stabil, dengan kira-kira 10 hingga 15 pekerja hilang kerja setiap bulan secara purata akibat penyusunan semula syarikat yang sedang berlangsung. 

"Ia seperti larian kecekapan," katanya. 

"Ini menjadikannya amat sukar bagi golongan profesional sederhana dan graduan baru untuk mendapatkan pekerjaan baharu."

Agen hartanah memberitahu AGBI bahawa mereka melihat penduduk menambah penghuni bersama dalam kontrak sewa atau menyewakan bilik demi mengelakkan gagal membayar sewa. 

"Beberapa keluarga melepaskan bilik anak-anak mereka," kata seorang agen.

Bagi pemilik hartanah, Mavath berkata, kos kutipan meningkat kerana lebih banyak masa dihabiskan untuk memperoleh pembayaran, menambah tekanan terhadap aliran tunai.

• Indeks sewa baharu untuk Dubai untuk mengawal kenaikan dan pertikaian
• Saudi akan menawarkan penduduk asing ‘hidup’ kekal
• Langkah tanpa tunai UAE terhalang oleh cek sewa yang sederhana

Takeem, yang memenangi anugerah Create Apps di bawah perlindungan putera mahkota Dubai Sheikh Hamdan bin Rashid Al Maktoum, dan Proptech of the Year di Kongres Hartanah Dunia, direka untuk menghapuskan titik sakit sewa kediaman bagi pelabur.

Walaupun default meningkat, Mavath berkata pasaran masih belum berada dalam krisis. 

Pertumbuhan harga sewa tahunan di Dubai perlahan kepada kira-kira 11 peratus pada suku ketiga 2025, turun daripada kadar 13 hingga 15 peratus yang dicatat sepanjang 2024, menurut konsultan Cavendish Maxwell.

"Kita tidak bercakap tentang 2008 atau 2020. Kita baru sahaja keluar daripada tahun-tahun kemuncak di mana kadar default menurun sehingga 2024," kata Mavath.