Apakah Peraturan 50% dalam Industri Hartanah? Panduan Jelas untuk Pemula/

Jawapan pantas: Apakah Kaedah 50% dalam bidang hartanah?

Kaedah 50% ialah kaedah mudah yang menyatakan bahawa perbelanjaan operasi, tidak termasuk bayaran gadai janji atau perkhidmatan hutang, adalah kira-kira 50% daripada pendapatan sewaan kasar, yang digunakan untuk penyaringan pantas hartanah sewaan, bukan untuk penilaian akhir. Definisi oleh Investopedia

Gunakan kaedah ini sebagai penapis pertama apabila anda mula mempertimbangkan cara memulai pelaburan hartanah, bukan sebagai pengganti angka-angka terperinci ketika anda membuat tawaran.

Ringkasnya, kaedah tersebut memberi tumpuan kepada perbelanjaan operasi seperti pengurusan, penyelenggaraan, cukai dan insurans, serta secara jelas mengabaikan bayaran gadai janji dan perbelanjaan modal besar yang boleh mengubah aliran tunai secara mendadak. Tinjauan oleh BiggerPockets

Ini bermakna Kaedah 50% sangat membantu apabila anda ingin mendapatkan anggaran pantas dan berhati-hati tentang sama ada sesuatu senarai hartanah layak untuk dianalisis lebih mendalam.

Definisi ringkas

Definisi dalam satu ayat: perbelanjaan operasi, tidak termasuk bayaran gadai janji atau perkhidmatan hutang, biasanya bersamaan dengan kira-kira 50% daripada pendapatan sewaan kasar bagi hartanah sewaan keluarga tunggal dan rumah sewaan bersaiz kecil. Definisi oleh Investopedia Lihat juga Landlord Studio.

Apabila para pelabur merujuk kepada kaedah ini

Para pelabur biasanya merujuk kepada Kaedah 50% semasa penyaringan awal untuk membandingkan senarai hartanah pada tahap portfolio sebelum mereka membina bajet terperinci dan berperincian. Tinjauan oleh BiggerPockets

Sebagai penapis pantas, kaedah ini boleh mengurangkan bilangan hartanah yang anda selidiki, tetapi ia juga boleh menyembunyikan variasi tempatan yang penting pada masa hadapan.

Mengapa Kaedah 50% membantu dalam memulai pelaburan hartanah: konteks dan situasi yang sesuai

Bagi pemula yang sedang belajar cara memulai pelaburan hartanah, Kaedah 50% ialah jalan pintas praktikal yang boleh membantu anda menyaring senarai hartanah dan mengelakkan pembaziran masa pada hartanah yang kurang berkemungkinan menghasilkan aliran tunai. Tinjauan oleh BiggerPockets

Kaedah ini paling kerap digunakan untuk rumah keluarga tunggal dan bangunan rumah sewaan bersaiz kecil; ia kurang sesuai untuk aset komersial atau portfolio besar di mana struktur perbelanjaan terperinci berbeza. Tinjauan oleh BiggerPockets

Apabila anda baru memulai, gunakan kaedah ini untuk menyempitkan pilihan anda dan mengenal pasti hartanah yang patut diberi perhatian lebih mendalam, kemudian beralih kepada anggaran per item untuk penilaian dan ulasan pemberi pinjaman. Penjelasan oleh Forbes Advisor

Kes-kes penggunaan untuk pemula

Contoh penggunaan yang mudah: anda sedang menyemak senarai hartanah dan ingin menandakan hartanah yang mungkin dapat menampung kos operasi sebelum bayaran hutang. Kaedah 50% membantu anda melakukannya dengan cepat supaya anda boleh memberi tumpuan kepada masa anda. Tinjauan oleh BiggerPockets

Kaedah ini biasanya paling berguna apabila anda membandingkan banyak hartanah serupa dalam pasaran yang sama dan memerlukan satu kaedah penyaringan yang konsisten.

Bila sebaiknya menggunakan bajet terperinci

Anda seharusnya beralih kepada bajet terperinci apabila hartanah telah lulus penyaringan awal, apabila cukai atau insurans tempatan adalah luar biasa tinggi, atau apabila hartanah tersebut mempunyai masalah penyelenggaraan yang tertangguh. Tinjauan oleh NAR

Anggaran per item yang terperinci menjadi wajib untuk penilaian oleh pemberi pinjaman dan analisis pelaburan profesional.

Cara mengira dan menggunakan Kaedah 50% untuk penyaringan pantas

Formula ringkas yang biasa digunakan: anggaran perbelanjaan operasi ≈ 50% daripada sewaan kasar yang dirancang, kemudian tolak cadangan kos kosong dan cadangan perbelanjaan modal untuk menganggarkan Pendapatan Operasi Bersih (NOI) sebelum bayaran gadai janji. Penjelasan oleh Roofstock Lihat panduan Azibo.

Langkah 1: Kenali sewaan kasar yang dirancang bagi hartanah tersebut. Langkah 2: Gunakan 50% untuk menganggarkan perbelanjaan operasi. Langkah 3: Tolak cadangan kos kosong dan cadangan perbelanjaan modal untuk mencapai anggaran NOI sebelum bayaran hutang. Penjelasan oleh Roofstock

Langkah-langkah ini direka untuk perbandingan pantas, jadi pastikan pengiraan anda ringkas dan berhati-hati apabila anda menyaring beberapa hartanah dengan cepat. Tinjauan oleh BiggerPockets

Formula langkah demi langkah

Tulis formula tersebut sebagai: Anggaran perbelanjaan operasi = Sewaan kasar yang dirancang × 0.50. Kemudian anggarkan NOI sebagai: NOI ≈ Sewaan kasar yang dirancang × 0.50 – Cadangan kos kosong – Cadangan perbelanjaan modal. Penjelasan oleh Roofstock

Ingatlah bahawa NOI ini adalah sebelum bayaran gadai janji dan kos pembiayaan; anggaplah ia hanya sebagai penapis aliran tunai sebelum hutang.

Contoh ringkas yang telah diselesaikan

Prosedur contoh: kira sewaan bulanan atau tahunan, gunakan anggaran perbelanjaan 50%, kemudian tolak cadangan kos kosong dan perbelanjaan modal untuk melihat anggaran NOI yang mungkin dihasilkan hartanah tersebut sebelum bayaran gadai janji. Penjelasan oleh Roofstock

Gunakan hasil tersebut untuk menyusun hartanah mengikut anggaran aliran tunai sebelum hutang, kemudian pilih beberapa hartanah untuk disemak lebih mendalam.

Ini bermakna Kaedah 50% sangat membantu apabila anda ingin mendapatkan anggaran pantas dan berhati-hati tentang sama ada sesuatu senarai hartanah layak untuk dianalisis lebih mendalam.

Kriteria pembuatan keputusan: bila Kaedah 50% sesuai dan bila tidak

Pertimbangkan berdasarkan jenis hartanah, usia dan keadaan hartanah, kadar cukai dan insurans tempatan, serta intensiti penyelenggaraan yang dijangka; faktor-faktor ini boleh menyebabkan perbelanjaan operasi sebenar melebihi atau kurang daripada 50%. Perbincangan oleh Investopedia

Pemberi pinjaman dan penilaian formal memerlukan bajet perbelanjaan yang berperincian dan tidak boleh bergantung pada jalan pintas 50% untuk membuat keputusan pinjaman. Penjelasan oleh Forbes Advisor

Kaedah ini boleh menjadi berhati-hati dalam pasaran berkos rendah dan optimistik dalam pasaran berkos tinggi; bandingkan kaedah tersebut dengan garis panduan tempatan sebelum anda mempercayainya. Tinjauan oleh NAR

Faktor-faktor hartanah dan pasaran yang penting

Pertimbangkan keadaan hartanah, kadar penggantian yang dijangka, kekuatan pasaran sewaan, serta cara anda merancang untuk mengurus hartanah kerana gaya pengurusan mempengaruhi kos. Garis panduan IREM Lihat Obie Insurance untuk penjelasan yang berfokus pada insurans.

Hartanah yang memerlukan pembaikan besar-besaran atau terletak di wilayah dengan kadar cukai tinggi biasanya mempunyai nisbah perbelanjaan operasi yang lebih tinggi daripada yang disyorkan oleh Kaedah 50%.

Bila sebaiknya beralih kepada anggaran per item

Beralih kepada anggaran berperincian apabila anda merancang untuk membuat tawaran, apabila pemberi pinjaman terlibat, atau apabila hartanah tersebut mempunyai kos istimewa yang diketahui seperti insurans banjir atau pembaikan yang kerap. Penjelasan oleh Forbes Advisor

Dapatkan sebut harga dan penyata perbelanjaan terbaru pada tahap tersebut supaya penilaian anda mencerminkan realiti tempatan, bukan sekadar kaedah mudah.

Senarai semak perbelanjaan operasi yang praktikal untuk meningkatkan anggaran

Untuk meningkatkan Kaedah 50%, bina senarai semak ringkas yang memecahkan kos operasi kepada per item: pengurusan hartanah, penyelenggaraan dan pembaikan, cukai hartanah, insurans, utiliti, kos penggantian, serta cadangan perbelanjaan modal. Garis panduan IREM

Gunakan data perbelanjaan tempatan yang sebanding dan sebut harga pengurusan untuk menggantikan sebarang anggapan umum yang anda buat semasa penyaringan. Tinjauan oleh BiggerPockets

Apabila anda beralih dari penyaringan kepada penilaian, sertakan cadangan untuk perbelanjaan modal dan cadangan kos kosong yang jelas, bukan sekadar menggabungkan semua kos tersebut dalam satu jumlah 50%. Penjelasan oleh Roofstock

Per item yang perlu ditambah atau disahkan

Baris-baris senarai semak yang perlu dimasukkan: yuran pengurusan hartanah, penyelenggaraan rutin, pembaikan penggantian yang dilakukan sekali-sekala, cukai hartanah, insurans, utiliti yang anda bayar, serta cadangan perbelanjaan modal untuk bumbung, HVAC atau peralatan. Garis panduan IREM

Untuk setiap baris, dapatkan bil terbaru atau anggaran pasaran yang sebanding supaya penilaian anda mencerminkan pendorong kos sebenar.

Cara membina garis panduan tempatan

Tanyakan kepada pengurus hartanah tempatan tentang nisbah perbelanjaan yang biasa dan minta rekod perbelanjaan terbaru bagi hartanah yang sebanding; gunakan laporan industri sebagai rujukan silang. Garis panduan IREM

Di mana rantaian bekalan atau kos tenaga kerja telah berubah baru-baru ini, naikkan cadangan sehingga anda dapat mengesahkan anggaran yang lebih rendah dengan sebut harga tempatan.

Salah satu kesilapan yang kerap ialah menggabungkan bayaran gadai janji atau perkhidmatan hutang ke dalam anggaran operasi 50%; ini menggabungkan prestasi operasi dengan pilihan pembiayaan dan memberikan gambaran yang menyesatkan tentang aliran tunai. Definisi oleh Investopedia

Jerat lain yang biasa ialah mengabaikan item-item berkos tinggi tempatan seperti cukai hartanah, penilaian istimewa atau insurans banjir yang boleh meningkatkan nisbah perbelanjaan sebenar jauh melebihi 50%. Tinjauan oleh NAR

Mempercayai kaedah tersebut tanpa penyemakan lanjut boleh menghasilkan keputusan positif palsu, jadi pastikan anda sentiasa menjadualkan semakan per item bagi setiap hartanah yang lulus penyaringan. Tinjauan oleh BiggerPockets

Apa yang sering terlepas pandang oleh pemula

Pelabur baru sering meremehkan kos penggantian dan kos kosong atau terlupa untuk menambah cadangan perbelanjaan modal yang munasabah bagi hartanah yang lebih tua. Garis panduan IREM

Item-item ini boleh mengubah penyaringan yang kelihatan menguntungkan menjadi hartanah yang memerlukan lebih banyak kerja atau harga pembelian yang lebih rendah untuk membolehkan pembelian yang berbaloi.

Cara mengelakkan keputusan positif palsu

Elakkan keputusan positif palsu dengan menyemak penyata perbelanjaan terbaru, mendapatkan sebut harga kontraktor atau juruinspektor untuk pembaikan yang mungkin diperlukan, dan membandingkan anggaran 50% dengan sebut harga pengurus tempatan. Penjelasan oleh Forbes Advisor

Gunakan cadangan yang berhati-hati sehingga anda memperoleh angka-angka tempatan yang boleh dipercayai.

Ini ialah penyaringan biasa dengan sewaan bulanan $2,000: mulakan dengan sewaan kasar $2,000, tetapkan perbelanjaan operasi pada 50% atau $1,000, kemudian tolak cadangan kos kosong dan cadangan perbelanjaan modal untuk mendapatkan anggaran NOI sebelum bayaran gadai janji. Contoh oleh Roofstock

Di bawah langkah mudah ini, kami tunjukkan bagaimana perubahan kecil pada cukai, insurans atau perbelanjaan modal boleh mengubah keputusan dan bagaimana anda boleh menjalankan ujian sensitiviti pantas.

Kalkulator sensitiviti untuk NOI sebelum bayaran gadai janji yang pantas

Sewaan kasar

Kadar kosong

Cadangan perbelanjaan modal

Anggaran NOI sebelum bayaran gadai janji:
–
USD

Ubah input untuk melihat sensitiviti

Formula kalkulator tersebut menganggap perbelanjaan operasi adalah 50% daripada sewaan kasar, kemudian menolak cadangan kos kosong dan perbelanjaan modal untuk menganggarkan NOI sebelum bayaran hutang. Penjelasan oleh Roofstock

Contoh tunggal: langkah mudah untuk sewaan bulanan $2,000

Langkah 1: Sewaan kasar = $2,000. Langkah 2: Perbelanjaan operasi pada 50% = $1,000. Langkah 3: Cadangan kos kosong (sebagai contoh 5%) = $100. Langkah 4: Cadangan perbelanjaan modal (sebagai contoh 5%) = $100. Hasil anggaran NOI sebelum bayaran gadai janji = $2,000 – $1,000 – $100 – $100 = $800. Contoh oleh Roofstock

$800 ialah angka sebelum hutang yang boleh anda gunakan untuk membandingkan dengan bayaran gadai janji yang dijangka setelah anda mendapat syarat pembiayaan.

Ujian sensitiviti: apabila perbelanjaan berubah

Jika cukai hartanah atau insurans meningkat, naikkan anggaran perbelanjaan operasi melebihi 50% atau tambah cadangan perbelanjaan modal; misalnya, peningkatan 5 mata dalam nisbah perbelanjaan sebenar akan mengurangkan NOI sebanyak jumlah yang bersesuaian, yang boleh anda uji dalam kalkulator mudah di atas. Tinjauan oleh NAR

Ujian sensitiviti membantu anda melihat sama ada perubahan kecil dalam cukai atau penggantian bumbung yang diperlukan akan membuat hartanah kurang menarik sebelum anda membelanjakan wang untuk pemeriksaan.

Jika hartanah lulus penyaringan, sahkan rekod perbelanjaan terbaru, minta sebut harga pengurusan hartanah, dan dapatkan sebut harga kontraktor atau juruinspektor untuk isu-isu yang diketahui sebelum anda membuat tawaran. Garis panduan IREM

Langkah-langkah penyemakan ini membawa anda dari kaedah mudah kepada penilaian yang boleh dibela, yang boleh ditinjau oleh pemberi pinjaman dan rakan-rakan anda.

Langkah-langkah penyemakan ini membawa anda dari kaedah mudah kepada penilaian yang boleh dibela, yang boleh ditinjau oleh pemberi pinjaman dan rakan-rakan anda.

Apa yang perlu disemak sebelum membuat tawaran

Mintalah rekod perbelanjaan 12 bulan terakhir, senarai sewaan jika unit tersebut sudah didiami, serta sebarang dokumen mengenai pembaikan atau penilaian terbaru. Garis panduan IREM

Mintalah juga sebut harga untuk pengurusan hartanah dan kerja penggantian yang mungkin diperlukan supaya anda boleh menggantikan anggapan dengan sebut harga sebenar.

Siapa yang harus anda hubungi untuk mendapatkan data tempatan

Bercakaplah dengan pengurus hartanah tempatan untuk mengetahui kadar perbelanjaan yang biasa, dapatkan sebut harga kontraktor untuk pembaikan yang mungkin diperlukan, dan rujuk laporan industri untuk mendapatkan garis panduan serantau sebelum anda menetapkan angka-angka terakhir. Garis panduan IREM

Gunakan input tempatan tersebut untuk menyesuaikan penyaringan 50% menjadi bajet operasi yang khusus kepada pasaran.

Kaedah 50% ialah jalan pintas penyaringan yang berhati-hati yang menganggarkan perbelanjaan operasi pada kira-kira separuh daripada pendapatan sewaan kasar, tidak termasuk bayaran gadai janji dan perbelanjaan modal besar. Definisi oleh Investopedia

Gunakannya untuk menyaring senarai hartanah dengan pantas, kemudian sahkan perincian per item dan garis panduan tempatan sebelum anda membuat tawaran. Tinjauan oleh BiggerPockets

Ringkasan tiga baris

Pertama: kaedah tersebut ialah penyaringan pantas untuk perbelanjaan operasi. Kedua: ia mengabaikan bayaran gadai janji dan perbelanjaan modal. Ketiga: ikuti dengan semakan per item tempatan sebelum penilaian. Penjelasan oleh Roofstock

Senarai semak yang boleh disalin

Langkah-langkah penyaringan pantas untuk disalin: 1) catat sewaan kasar, 2) gunakan 50% untuk perbelanjaan operasi, 3) tolak cadangan kos kosong dan perbelanjaan modal, 4) minta penyata perbelanjaan terbaru dan sebut harga pengurus, 5) jalankan ujian sensitiviti terhadap cukai dan perbelanjaan modal. Garis panduan IREM

Anggap Kaedah 50% sebagai titik permulaan yang membantu anda memberi tumpuan kepada masa yang paling penting.

Rujukan

• https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp
• https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule
• https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/
• https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule
• https://financepolice.com/advertise/
• https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey
• https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis
• https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen
• https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate
• https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate
• https://financepolice.com/category/investing/
• https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/
• https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/