Apa itu aturan 50% dalam real estat? Panduan lengkap untuk pemula

Jawaban cepat: apa itu aturan 50% dalam real estat?

Aturan 50% adalah aturan praktis yang menyatakan bahwa biaya operasional, tidak termasuk hipotek atau layanan utang, adalah sekitar 50% dari pendapatan sewa bruto, digunakan untuk penyaringan cepat properti sewaan daripada underwriting final. Definisi Investopedia

Gunakan ini sebagai filter tahap pertama ketika Anda menjelajahi cara memulai investasi properti, bukan sebagai pengganti angka detail ketika Anda membuat penawaran.

Singkatnya, aturan ini berfokus pada biaya operasional seperti manajemen, pemeliharaan, pajak dan asuransi, dan secara eksplisit menghilangkan pembayaran hipotek dan pengeluaran modal besar yang dapat mengubah arus kas secara signifikan. Ringkasan BiggerPockets

Itu berarti aturan 50% berguna ketika Anda menginginkan estimasi cepat dan konservatif apakah suatu daftar layak untuk analisis lebih dalam.

Definisi singkat

Definisi satu kalimat: biaya operasional, tidak termasuk hipotek atau layanan utang, biasanya sama dengan sekitar 50% dari pendapatan sewa bruto untuk properti sewaan keluarga tunggal dan multifamily kecil. Definisi Investopedia Lihat juga Landlord Studio.

Kapan investor mengutipnya

Investor biasanya mengutip aturan 50% selama penyaringan awal untuk dengan cepat membandingkan daftar pada tingkat portofolio sebelum mereka membangun anggaran rinci per item. Ringkasan BiggerPockets

Sebagai filter cepat, ini dapat mengurangi jumlah properti yang Anda selidiki, tetapi juga dapat menyembunyikan variasi lokal yang penting di kemudian hari.

Mengapa cara memulai investasi properti: konteks dan kapan aturan 50% membantu

Bagi pemula yang mempelajari cara memulai investasi properti, aturan 50% adalah jalan pintas praktis yang dapat membantu Anda memilah daftar dan menghindari membuang waktu pada properti yang tidak mungkin menghasilkan arus kas. Ringkasan BiggerPockets

Aturan ini paling umum digunakan untuk rumah keluarga tunggal dan bangunan multifamily kecil; kurang sesuai untuk aset komersial atau portofolio besar di mana struktur biaya rinci berbeda. Ringkasan BiggerPockets

Ketika Anda memulai, gunakan aturan untuk mempersempit pilihan Anda dan mengidentifikasi properti yang layak untuk dilihat lebih dalam, kemudian beralih ke estimasi item per item untuk underwriting dan tinjauan pemberi pinjaman. Penjelasan Forbes Advisor

Kasus penggunaan untuk pemula

Kasus penggunaan sederhana: Anda memindai daftar dan ingin menandai yang mungkin menutupi biaya operasional sebelum layanan utang. Aturan 50% membantu Anda melakukannya dengan cepat sehingga Anda dapat memfokuskan waktu Anda. Ringkasan BiggerPockets

Ini cenderung paling berguna ketika Anda membandingkan banyak properti serupa di pasar yang sama dan Anda memerlukan aturan penyaringan praktis yang konsisten.

Kapan lebih memilih penganggaran rinci

Anda harus beralih ke anggaran rinci ketika properti melewati penyaringan awal, ketika pajak lokal atau asuransi sangat tinggi, atau ketika properti memiliki pemeliharaan tertunda yang diketahui. Survei NAR

Estimasi item per item yang rinci menjadi wajib untuk underwriting pemberi pinjaman dan analisis investasi profesional.

Cara menghitung dan menggunakan aturan 50% untuk penyaringan cepat

Rumus cepat umum: estimasi biaya operasional ≈ 50% dari sewa terjadwal bruto, kemudian kurangi kekosongan dan cadangan capex untuk memperkirakan Pendapatan Operasional Bersih sebelum hipotek. Penjelasan Roofstock Lihat panduan Azibo.

Langkah 1, identifikasi sewa terjadwal bruto untuk properti. Langkah 2, terapkan 50% untuk memperkirakan biaya operasional. Langkah 3, kurangi penyisihan kekosongan dan cadangan capex untuk mencapai NOI perkiraan sebelum layanan utang. Penjelasan Roofstock

Langkah-langkah ini dimaksudkan untuk perbandingan cepat, jadi tetap sederhana dan konservatif dalam perhitungan ketika Anda menyaring beberapa properti dengan cepat. Ringkasan BiggerPockets

Rumus langkah demi langkah

Tulis rumusnya sebagai: Estimasi biaya operasional = Sewa terjadwal bruto × 0,50. Kemudian perkirakan NOI sebagai: NOI ≈ Sewa terjadwal bruto × 0,50 – Penyisihan kekosongan – Cadangan CapEx. Penjelasan Roofstock

Ingat NOI ini adalah sebelum hipotek dan biaya pembiayaan; perlakukan ini hanya sebagai penyaringan arus kas pra-utang.

Contoh singkat yang dikerjakan

Prosedur contoh: hitung sewa bruto bulanan atau tahunan, terapkan estimasi biaya 50%, kemudian kurangi penyisihan kekosongan dan cadangan capex untuk melihat NOI kasar yang mungkin dihasilkan properti sebelum hipotek. Penjelasan Roofstock

Gunakan hasilnya untuk memberi peringkat properti berdasarkan kemungkinan arus kas pra-utang dan kemudian pilih beberapa untuk tinjauan lebih dalam.

Itu berarti aturan 50% berguna ketika Anda menginginkan estimasi cepat dan konservatif apakah suatu daftar layak untuk analisis lebih dalam.

Kriteria keputusan: kapan aturan 50% sesuai dan kapan tidak

Putuskan berdasarkan jenis properti, usia dan kondisi, tingkat pajak dan asuransi lokal, dan intensitas pemeliharaan yang diharapkan; faktor-faktor ini dapat mendorong biaya operasional aktual di atas atau di bawah 50%. Diskusi Investopedia

Pemberi pinjaman dan underwriting formal memerlukan anggaran biaya terperinci dan tidak dapat mengandalkan jalan pintas 50% untuk keputusan pinjaman. Penjelasan Forbes Advisor

Aturan ini bisa konservatif di pasar berbiaya rendah dan optimis di pasar berbiaya tinggi; bandingkan aturan dengan tolok ukur lokal sebelum Anda mempercayainya. Survei NAR

Faktor properti dan pasar yang penting

Pertimbangkan kondisi properti, perputaran yang diharapkan, kekuatan pasar sewa, dan bagaimana Anda berencana mengelola properti karena gaya manajemen mempengaruhi biaya. Tolok ukur IREM Lihat Obie Insurance untuk penjelasan yang berfokus pada asuransi.

Properti yang memerlukan perbaikan signifikan atau yang berada di yurisdiksi pajak tinggi biasanya akan memiliki rasio biaya operasional lebih tinggi dari yang disarankan aturan 50%.

Kapan beralih ke estimasi item per item

Beralih ke estimasi terperinci ketika Anda berencana membuat penawaran, ketika pemberi pinjaman terlibat, atau ketika properti memiliki biaya khusus yang diketahui seperti asuransi banjir atau perbaikan yang sering. Penjelasan Forbes Advisor

Dapatkan penawaran dan laporan biaya terbaru pada tahap itu sehingga underwriting Anda mencerminkan realitas lokal, bukan aturan praktis.

Daftar periksa biaya operasional praktis untuk meningkatkan estimasi

Untuk meningkatkan aturan 50%, bangun daftar periksa singkat yang membagi biaya operasional menjadi item per item: manajemen properti, pemeliharaan dan perbaikan, pajak properti, asuransi, utilitas, biaya perputaran, dan cadangan capex. Tolok ukur IREM

Gunakan data biaya pembanding lokal dan penawaran manajemen untuk mengganti asumsi umum yang Anda buat dalam penyaringan. Ringkasan BiggerPockets

Ketika Anda beralih dari penyaringan ke underwriting, sertakan cadangan untuk pengeluaran modal dan penyisihan kekosongan eksplisit daripada melipatnya ke dalam satu keranjang 50%. Penjelasan Roofstock

Item per item untuk ditambahkan atau diverifikasi

Baris daftar periksa yang harus disertakan: biaya manajemen properti, pemeliharaan rutin, perbaikan perputaran satu kali, pajak properti, asuransi, utilitas yang Anda bayar, dan cadangan capex untuk atap, HVAC atau peralatan. Tolok ukur IREM

Untuk setiap baris, dapatkan tagihan terbaru atau estimasi pasar pembanding sehingga underwriting Anda mencerminkan pendorong biaya aktual.

Cara membangun tolok ukur lokal

Tanyakan kepada manajer properti lokal untuk rasio biaya tipikal dan minta catatan biaya terbaru untuk properti pembanding; gunakan laporan industri sebagai pemeriksaan silang. Tolok ukur IREM

Di mana rantai pasokan atau biaya tenaga kerja telah berubah baru-baru ini, sesuaikan cadangan ke atas sampai Anda dapat mengonfirmasi estimasi lebih rendah dengan penawaran lokal.

Kesalahan umum dan jebakan saat menggunakan aturan 50%

Kesalahan yang sering terjadi adalah memasukkan hipotek atau layanan utang ke dalam estimasi operasional 50%; itu mencampur kinerja operasional dengan pilihan pembiayaan dan memberikan gambaran yang menyesatkan tentang arus kas. Definisi Investopedia

Jebakan umum lainnya adalah mengabaikan item berbiaya tinggi lokal seperti pajak properti, penilaian khusus, atau asuransi banjir yang dapat mendorong rasio biaya sebenarnya jauh di atas 50%. Survei NAR

Mengandalkan aturan tanpa tindak lanjut dapat menghasilkan positif palsu, jadi selalu jadwalkan tinjauan item per item untuk properti apa pun yang lolos penyaringan. Ringkasan BiggerPockets

Apa yang sering diabaikan pemula

Investor baru sering meremehkan biaya perputaran dan kekosongan atau lupa menambahkan cadangan capex yang bermakna untuk properti yang lebih tua. Tolok ukur IREM

Item-item ini dapat mengubah penyaringan yang tampaknya menguntungkan menjadi properti yang memerlukan lebih banyak pekerjaan atau harga pembelian yang lebih rendah untuk membenarkan pembelian.

Cara menghindari positif palsu

Hindari positif palsu dengan memeriksa laporan biaya terbaru, mendapatkan estimasi kontraktor atau inspektur untuk kemungkinan perbaikan, dan membandingkan estimasi 50% dengan penawaran manajer lokal. Penjelasan Forbes Advisor

Gunakan cadangan konservatif sampai Anda mendapatkan angka lokal yang dapat diandalkan.

Contoh yang dikerjakan dan perhitungan sampel

Berikut adalah penyaringan sewa bulanan $2.000 yang umum: mulai dengan sewa bruto $2.000, tetapkan biaya operasional ke 50% atau $1.000, kemudian kurangi penyisihan kekosongan dan cadangan capex untuk mendapatkan NOI kasar sebelum hipotek. Contoh Roofstock

Di bawah panduan sederhana itu kami tunjukkan bagaimana perubahan kecil pada pajak, asuransi atau capex dapat mengubah hasil dan bagaimana menjalankan pemeriksaan sensitivitas cepat.

Rumus kalkulator mengasumsikan biaya operasional sama dengan 50% dari sewa bruto, kemudian menghapus cadangan kekosongan dan capex untuk memperkirakan NOI sebelum layanan utang. Penjelasan Roofstock

Contoh tunggal: panduan sewa bulanan $2.000

Langkah 1: Sewa bruto = $2.000. Langkah 2: Biaya operasional pada 50% = $1.000. Langkah 3: Penyisihan kekosongan (katakanlah 5%) = $100. Langkah 4: Cadangan Capex (katakanlah 5%) = $100. Hasil perkiraan NOI sebelum hipotek = $2.000 – $1.000 – $100 – $100 = $800. Contoh Roofstock

$800 itu adalah angka pra-utang yang dapat Anda gunakan untuk membandingkan dengan pembayaran hipotek yang diharapkan setelah Anda memiliki persyaratan pembiayaan.

Pemeriksaan sensitivitas: ketika biaya bergeser

Jika pajak properti atau asuransi naik, pindahkan asumsi biaya operasional di atas 50% atau tingkatkan cadangan capex; misalnya peningkatan 5 poin dalam rasio biaya efektif mengurangi NOI dengan jumlah yang sesuai, yang dapat Anda uji di kalkulator sederhana di atas. Survei NAR

Pemeriksaan sensitivitas membantu Anda melihat apakah perubahan kecil dalam pajak atau penggantian atap yang diperlukan akan membuat properti tidak menarik sebelum Anda menghabiskan untuk inspeksi.

Langkah selanjutnya: dari penyaringan 50% ke underwriting penuh

Jika properti lolos penyaringan, verifikasi catatan biaya terbaru, minta penawaran manajemen properti, dan dapatkan estimasi kontraktor atau inspektur untuk masalah yang diketahui sebelum Anda membuat penawaran. Tolok ukur IREM

Langkah-langkah verifikasi ini memindahkan Anda dari aturan praktis ke underwriting yang dapat dipertahankan yang dapat ditinjau pemberi pinjaman dan mitra.

Apa yang harus diverifikasi sebelum penawaran

Minta catatan biaya 12 bulan terakhir, daftar sewa jika unit dihuni, dan dokumentasi perbaikan atau penilaian terbaru. Tolok ukur IREM

Juga minta estimasi untuk manajemen properti dan pekerjaan perputaran yang mungkin sehingga Anda dapat mengganti asumsi dengan penawaran nyata.

Kepada siapa meminta data lokal

Bicara dengan manajer properti lokal untuk tingkat biaya tipikal, dapatkan estimasi kontraktor untuk kemungkinan perbaikan, dan konsultasikan laporan industri untuk tolok ukur regional sebelum menyelesaikan angka. Tolok ukur IREM

Gunakan input lokal tersebut untuk menyesuaikan penyaringan 50% menjadi anggaran operasional khusus pasar.

Ringkasan dan daftar periksa praktis

Aturan 50% adalah jalan pintas penyaringan konservatif yang memperkirakan biaya operasional sekitar setengah dari pendapatan sewa bruto, tidak termasuk hipotek dan capex besar. Definisi Investopedia

Gunakan untuk memilah daftar dengan cepat, kemudian verifikasi item per item dan tolok ukur lokal sebelum Anda membuat penawaran. Ringkasan BiggerPockets

Ringkasan tiga baris

Satu: aturan adalah penyaringan cepat untuk biaya operasional. Dua: menghilangkan hipotek dan capex. Tiga: tindak lanjuti dengan pemeriksaan item per item lokal sebelum underwriting. Penjelasan Roofstock

Daftar periksa yang dapat disalin

Langkah penyaringan cepat untuk disalin: 1) catat sewa bruto, 2) terapkan 50% untuk biaya operasional, 3) kurangi kekosongan dan cadangan capex, 4) minta laporan biaya terbaru dan penawaran manajer, 5) jalankan pemeriksaan sensitivitas pada pajak dan capex. Tolok ukur IREM

Perlakukan aturan 50% sebagai titik awal yang membantu Anda memfokuskan waktu Anda di mana yang paling penting.

Referensi

• https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp
• https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule
• https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/
• https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule
• https://financepolice.com/advertise/
• https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey
• https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis
• https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen
• https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate
• https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate
• https://financepolice.com/category/investing/
• https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/
• https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/