Pasar perumahan musim semi sedang berlangsung, tetapi suku bunga hipotek baru saja melonjak lebih tinggi

Musim semi secara tradisional merupakan musim tersibuk untuk penjualan rumah, dan meskipun dinamika pasar tahun ini telah bergeser kuat menguntungkan pembeli, kekuatan ekonomi yang lebih luas menciptakan tantangan signifikan.

Faktor terpenting di setiap musim adalah suku bunga hipotek. Suku bunga diperkirakan akan lebih rendah tahun ini, karena Federal Reserve menurunkan suku bunga pinjamannya untuk melawan inflasi, tetapi perang dengan Iran telah mengubah segalanya. Harga minyak melonjak tinggi, menyebabkan inflasi meningkat dan membuat Fed mempertimbangkan kembali keputusannya.

Sekarang imbal hasil obligasi AS naik, dengan suku bunga hipotek mengikuti.

Suku bunga rata-rata pada hipotek fixed 30 tahun yang populer telah dimulai tahun ini lebih rendah, bahkan sempat turun di bawah 6% di akhir Februari, tetapi naik tajam minggu ini menjadi 6,53% pada hari Jumat, hari pertama musim semi, menurut Mortgage News Daily. Saat ini hanya 18 basis poin di bawah posisi setahun yang lalu.

Suku bunga yang lebih tinggi akan membebani keterjangkauan, tetapi faktor lain telah membalikkan pasar menguntungkan pembeli. Rumah-rumah tertahan lebih lama di pasar, penjual semakin bersedia menurunkan harga dan pasokan rumah yang dijual meningkat, meskipun tidak secepat yang seharusnya.

"Saat pasar perumahan mendekati musim 'waktu terbaik untuk menjual', posisinya berada dalam kondisi genting, terjebak antara perbaikan jangka panjang dan ketidakstabilan jangka pendek yang tiba-tiba," tulis Jake Krimmel, ekonom senior di Realtor.com, dalam laporan Weekly Housing Trends. "Semuanya tampak jauh lebih tidak menentu dan tidak pasti dibandingkan sebulan yang lalu."

Untuk minggu yang berakhir pada 14 Maret, inventori aktif naik 5,6% year-over-year, menurut Realtor.com, tetapi listing baru turun 1,4%.

Ini berarti jumlah rumah yang dijual meningkat bukan karena ada lebih banyak penjual, tetapi karena rumah-rumah di pasar tertahan. Itu mungkin karena calon penjual yang diharapkan memasarkan rumah mereka menahan diri karena kekhawatiran tentang implikasi perang Iran.

"Saya pikir inventori adalah penentu yang lebih besar," kata Jonathan Miller, direktur pasar untuk StreetMatrix, penyedia data pasar perumahan. "Gagasan bahwa suku bunga akan turun secara signifikan tahun ini, menurut saya, umumnya sudah tidak ada."

Mengingat disparitas inventori di berbagai pasar, musim semi ini kemungkinan akan menjadi kisah dari banyak kota.

Misalnya, pada bulan Februari, listing aktif di Las Vegas, Seattle, Cincinnati dan Washington, D.C., semuanya naik lebih dari 20% dari setahun yang lalu, menurut Realtor.com. Listing di San Francisco, Chicago, Miami dan Orlando, Florida, sementara itu, lebih rendah dari setahun yang lalu.

Harga rumah telah mendingin untuk sebagian besar tahun lalu, dan mereka terus melakukannya. Harga hanya 0,7% lebih tinggi pada Januari dibandingkan Januari 2025, menurut Cotality. Itu turun dari pertumbuhan tahunan 3,5% di awal 2025. Namun, suku bunga hipotek yang lebih tinggi mengurangi keterjangkauan yang membaik itu.

Timur Laut dan Midwest mengalami apresiasi harga terkuat, dipimpin oleh New Jersey, Connecticut, Illinois, Wisconsin dan Nebraska, karena pasokan yang lebih ketat di wilayah-wilayah tersebut, menurut Cotality.

Cotality menempatkan 69% pasar perumahan metropolitan teratas sebagai overvalued, mencatat pasar undervalued seperti Los Angeles, New York City, San Francisco dan Honolulu dapat mengalami pemulihan harga pada tahun 2027.

"Pada akhirnya, lokasi dengan pertumbuhan pekerjaan yang konsisten akan tetap menjadi mesin utama untuk apresiasi harga, tetapi mereka juga memiliki defisit inventori yang lebih besar yang mendorong tekanan pada harga rumah," tulis Selma Hepp, ekonom kepala Cotality, dalam laporan terbaru.

Untuk konstruksi baru, pembeli kemungkinan akan melihat penawaran yang lebih baik musim semi ini, karena pembangun berjuang untuk melepaskan kelebihan pasokan rumah. Inventori mencapai pasokan 9,7 bulan pada Januari, menurut U.S. Census, sebagai hasil dari penjualan jatuh ke level terendah sejak 2022. Bagian pembangun yang semakin besar memotong harga pada Maret, menurut National Association of Home Builders.

"Keterjangkauan bagi pembeli dan pembangun tetap menjadi perhatian utama," kata Bill Owens, ketua NAHB, dalam sebuah rilis. "Banyak pembeli tetap ragu-ragu menunggu suku bunga yang lebih rendah dan karena ketidakpastian ekonomi. Pembangun menghadapi biaya tanah, tenaga kerja dan konstruksi yang tinggi dan hampir dua pertiga terus menawarkan insentif penjualan dalam upaya untuk memperkuat pasar."

Konstruksi rumah keluarga tunggal juga turun pada Januari. Meskipun beberapa menyalahkan cuaca musim dingin yang buruk untuk kelemahan di pasar rumah baru, pembangun secara konsisten berjuang dengan keterjangkauan baik untuk pelanggan mereka maupun keuntungan mereka sendiri. Biaya untuk tanah, tenaga kerja dan material tidak berkurang.

"Saya pikir ini tidak akan menjadi tahun yang menginspirasi untuk pasar perumahan. Ini dimulai dengan harapan tinggi. Saya pikir perang, apapun hasilnya, benar-benar meredam antusiasme dan membuat ketidakpastian tetap sangat tinggi," kata Miller dari StreetMatrix.