Apakah Masalah Terbesar Airbnb? Sebuah penjelasan praktikal yang disokong oleh bukti.

/

Jawapan ringkas: masalah terbesar dengan Airbnb, dalam satu perenggan

Penyelidik dan auditor bandar mengenal pasti bahawa masalah utama ialah penyewaan jangka pendek boleh menukar kediaman yang sepatutnya didiami oleh penduduk jangka panjang kepada inventori sementara, sekali gus mengurangkan bekalan rumah bagi mereka yang tinggal dan bekerja di sesuatu bandar. Apabila proses pengubahan ini tertumpu di kawasan tertentu, ia cenderung meningkatkan kadar sewa dan harga jualan tempatan, serta membuatkan perumahan kurang mampu milik bagi penduduk, terutama apabila ramai pemilik hartanah adalah hos profesional berbanding pemilik sambilan. Ini amat penting jika anda sedang mencari cara untuk membeli hartanah Airbnb tanpa menggunakan wang tunai, kerana peraturan, pelaksanaan serta dinamika pasaran boleh menjadikan rancangan tanpa wang tunai kelihatan berisiko dan tidak stabil.

Berikut adalah rujukan kepada audit bandar dan kajian yang telah ditelaah rakan sejawat, diikuti dengan garis panduan praktikal untuk para calon hos dan pembeli. Matlamatnya ialah menyediakan gambaran yang jelas dan mudah digunakan tentang risiko serta langkah seterusnya.

Pengertian dan konteks: apa yang dimaksudkan dengan penyewaan jangka pendek serta skop isu ini

Penyewaan jangka pendek, atau STR, merujuk kepada unit kediaman yang ditawarkan untuk tempoh singkat, biasanya kurang daripada 30 hari, dan diiklankan di platform-platform yang mempertemukan hos dengan tetamu. STR merangkumi aktiviti hos bilik tambahan secara sambilan oleh penduduk tempatan dan juga operasi komersial di mana seluruh unit disewakan secara kerap kepada pelancong. Perbezaan ini penting kerana hos sambilan biasanya tidak mengubah bekalan jangka panjang secara ketara, manakala operasi komersial boleh menghapuskan unit-unit tersebut dari pasaran perumahan sepenuhnya.

Data peringkat bandar sering menunjukkan bahawa segelintir hos profesional mengendalikan banyak iklan dan menguasai bahagian besar daripada jumlah malam yang ditempah. Pola ini menyebabkan impaknya terkonsentrasi di kawasan tertentu dan berhampiran zon pelancongan, di mana permintaan adalah paling tinggi dan para pemilik atau pelabur mempunyai insentif yang paling kuat untuk menukar kediaman jangka panjang kepada penggunaan jangka pendek. Pola-pola ini membentuk keadaan di mana bekalan STR boleh mengubah hasil pasaran perumahan tempatan secara nyata, bukan sekadar kesan sampingan daripada aktiviti hos sambilan.

Bukti: kajian yang telah ditelaah rakan sejawat dan audit bandar yang menghubungkan Airbnb dengan tekanan pada pasaran perumahan

Kajian akademik mengenai kadar sewa dan harga

Kajian yang telah ditelaah rakan sejawat mendapati hubungan yang jelas antara pertumbuhan iklan penyewaan jangka pendek dengan peningkatan kadar sewa dan harga jualan di pasaran yang terlibat. Menurut sebuah kertas kerja asas dalam bidang ini, NBER Working Paper, apabila bekalan STR cukup besar, ia boleh menimbulkan tekanan naik pada kos perumahan. Analisis lain yang telah ditelaah rakan sejawat juga menunjukkan kesan yang serupa, seperti yang dibincangkan dalam sebuah artikel jurnal baru-baru ini.

Audit peringkat bandar dan apa yang mereka tunjukkan

Kajian munisipal dan data bebas menunjukkan bagaimana pengumpulan iklan serta hos profesional mengubah komposisi pasaran perumahan tempatan. Beberapa bandar melaporkan bahawa segelintir hos mengawal bahagian yang tidak seimbang daripada jumlah iklan aktif dan malam yang ditempah, sekali gus mengkonsentrasikan impak pertumbuhan STR di peringkat tempatan. Data InsideAirbnb menunjukkan bahawa analisis yang lebih luas turut membincangkan hubungan antara pertumbuhan STR dan tekanan pada pasaran perumahan dalam pelbagai konteks bandar, seperti yang dibincangkan dalam analisis World Habitat.

Audit bandar juga menyoroti jurang pelaksanaan serta halangan dalam pengumpulan data yang membolehkan iklan tidak patuh terus wujud, sekali gus mengurangkan keberkesanan langsung peraturan yang dirancang untuk melindungi bekalan dan kemampuan perumahan untuk semua golongan, seperti yang dilaporkan oleh Furman Center.

Bagaimana pengumpulan iklan dan hos profesional memperburuk masalah ini

Pada tahap paling asas, pengubahan berlaku apabila sebuah unit yang sepatutnya didiami oleh penduduk jangka panjang dipaparkan berulang kali untuk tempoh singkat. Hal ini mengurangkan jumlah rumah yang tersedia untuk disewa secara konvensional, dan apabila banyak unit di suatu kawasan mengikuti pola ini, pasaran sewaan tempatan akan menjadi lebih ketat. Kajian kes bandar menunjukkan mekanisme ini dengan jelas melalui pemetaan kluster iklan STR di kawasan pelancongan dan kawasan yang sangat diminati, seperti yang tercatat dalam data InsideAirbnb.

Dalam banyak bandar yang mempunyai peraturan, para penyiasat mendapati bahawa hanya segelintir hos menguruskan banyak iklan dan menguasai bahagian besar daripada jumlah malam yang disewakan. Konsentrasi ini bermakna tindakan beberapa operator komersial boleh membentuk hasil pasaran lebih daripada jutaan iklan sambilan, sekali gus membuka jalan yang jelas antara insentif platform dan tekanan pada pasaran perumahan, seperti yang dilaporkan oleh Furman Center.

Tanggapan ke atas dasar polisi sehingga kini: pendaftaran, had maksimum, perkongsian data dan cabaran pelaksanaan

Bandar-bandar telah bergantung pada toolkit yang serupa untuk mengurangkan impak kepada pasaran perumahan: pendaftaran wajib, had maksimum bagi jumlah malam atau iklan setiap hos, cukai, serta keperluan agar platform berkongsi data dengan pihak berkuasa munisipal. Langkah-langkah ini merupakan respons dasar terhadap masalah pengubahan dan bertujuan untuk menjadikan operasi STR berskala komersial lebih sukar atau lebih mahal, seperti yang disebut dalam laporan OECD mengenai penyewaan jangka pendek.

Namun, keberkesanan di peringkat tempatan sering bergantung pada kapasiti pelaksanaan dan akses kepada data. Di mana bandar dapat menyemak semula iklan platform berdasarkan rekod cukai dan perumahan, serta memiliki kakitangan dan sistem untuk menindak lanjut pelanggaran, peraturan tersebut cenderung lebih berkesan. Sebaliknya, apabila pelaksanaan kurang mendapat sokongan atau data platform terhad, iklan yang tidak patuh lebih cenderung terus wujud, sekali gus mengurangkan impak dasar tersebut, seperti yang dilaporkan oleh Furman Center.

Perubahan dasar platform: apa yang telah dicapai dan batasan yang ada

Sejak tahun 2024, kemas kini pada peringkat platform telah meningkatkan pendaftaran, menjelaskan peraturan hos, serta memperbaiki sistem pengumpulan cukai di beberapa wilayah. Perubahan ini dapat membantu bandar untuk melaksanakan peraturan tempatan dan mengutip cukai yang sepatutnya, sekali gus mengurangkan beberapa kesan buruk apabila diterapkan, seperti yang dinyatakan dalam kemas kini Airbnb.

Namun, penambahbaikan pada peringkat platform tidak secara automatik menghentikan pengumpulan iklan. Operator komersial masih mempunyai insentif untuk terus berkembang apabila permintaan begitu tinggi, dan bandar-bandar melaporkan bahawa jurang pelaksanaan serta data masih wujud. Oleh itu, dasar platform memang diperlukan, tetapi tidak mencukupi untuk menghapuskan eksternaliti pasaran perumahan yang timbul daripada aktiviti hos profesional, seperti yang dinyatakan dalam data InsideAirbnb.

Apakah makna ini jika anda sedang mencari cara untuk membeli hartanah Airbnb tanpa wang tunai?

Jika matlamat carian anda ialah bagaimana untuk membeli hartanah Airbnb tanpa wang tunai, fokus utamanya ialah naratif pembiayaan yang mudah sering mengabaikan risiko undang-undang dan pasaran. Peraturan tempatan mungkin mengehadkan aktiviti STR baharu, membatasi jumlah iklan yang boleh diurus oleh seorang hos, atau mengkehendaki pendaftaran serta cukai. Membeli dengan bayaran pendahuluan yang rendah atau tiada sama sekali sambil bergantung pada pendapatan STR boleh menjadi rentan jika peraturan berubah atau jika pelaksanaan mengurangkan keupayaan untuk mengurus banyak iklan; sila semak pilihan tempatan seperti rumah untuk dijual dengan harga kurang daripada RM100,000.

Semak senarai risiko utama yang perlu dinilai: ketidakpatuhan peraturan, had kawasan, peraturan pengumpulan yang mengehadkan jumlah iklan, kemungkinan pelaksanaan, serta musiman permintaan yang boleh menurunkan anggaran pendapatan. Inilah beberapa had praktikal yang perlu diuji sebelum melangkah maju, seperti yang disebut dalam laporan Furman Center.

Langkah-langkah praktikal seterusnya termasuk memastikan kepatuhan terhadap syarat pendaftaran dan lesen tempatan, merujuk kepada data atau audit STR munisipal untuk melihat tahap pengumpulan iklan, serta menyediakan strategi pendapatan alternatif sekiranya pendapatan STR tidak mencukupi. Juga, tinjau pilihan pembiayaan dan struktur yang lebih berhati-hati, seperti cara membiayai pembelian perniagaan sebelum bergantung pada pendapatan STR.

Struktur keputusan yang mudah untuk para hos dan pelabur

Gunakan senarai semak ringkas untuk menentukan sama ada aktiviti hos atau pembelian untuk STR sesuai untuk anda. Langkah 1: sahkan peraturan tempatan dan data yang tersedia. Langkah 2: anggarkan permintaan dan musiman yang realistik. Langkah 3: rancang pembiayaan dengan kadar penghunian dan harga yang berhati-hati. Langkah 4: pertimbangkan pilihan keluar jika peraturan tempatan berubah atau pelaksanaan menjadi lebih ketat. Rujuk kepada audit munisipal dan data bebas untuk memberi input kepada setiap langkah, seperti yang tercatat dalam data InsideAirbnb.

Langkah-langkah bernombor membantu mengekalkan penilaian yang jelas. Pertama, pastikan sama ada bandar anda mengkehendaki pendaftaran dan apakah had-had yang terpakai. Kedua, gunakan data tempatan untuk memeriksa risiko pengumpulan dan sama ada banyak iklan di kawasan sasaran merupakan operasi multi-iklan. Ketiga, lakarkan kadar penghunian terburuk dan rancang plan sewaan alternatif. Keempat, bersedia untuk denda atau peraturan yang mengurangkan pendapatan dan susun bajet anda dengan sepadan, seperti yang dilaporkan oleh Furman Center.

Satu kesilapan yang sering berlaku ialah menganggap bahawa pendaftaran iklan di platform menghapuskan risiko undang-undang tempatan. Platform boleh mengeluarkan iklan daripada senarai, tetapi itu tidak menghilangkan denda munisipal atau kewajipan undang-undang. Para pemilik dan hos tetap tertakluk kepada undang-undang tempatan dan tidak seharusnya menganggap peraturan platform sebagai perlindungan mutlak, seperti yang dinyatakan dalam kemas kini Airbnb.

Amaran lain ialah bergantung pada anggaran penghunian dan pendapatan yang optimistik tanpa perancangan cadangan. Skim pembiayaan tanpa wang tunai sering bergantung pada kadar penghunian yang tinggi dan banyak iklan. Jika bandar mengehadkan jumlah iklan atau meningkatkan pelaksanaan, anggaran pendapatan tersebut boleh lenyap. Sentiasa rancang cadangan yang berhati-hati dan pastikan syarat pembiayaan tidak memaksa anda berada dalam kedudukan aliran tunai yang tidak mampan, seperti yang tercatat dalam data InsideAirbnb.

Ekspor bebas seperti yang tersedia di InsideAirbnb membolehkan anda memetakan lokasi pengumpulan iklan, mengenal pasti berapa banyak hos yang menguruskan banyak hartanah, serta mengetahui sama ada iklan tersebut merujuk kepada penyewaan seluruh unit atau hanya bilik-bilik persendirian. Deskriptor-deskriptor ini merupakan petunjuk berguna mengenai risiko pengubahan di suatu kawasan, seperti yang tercatat dalam data InsideAirbnb.

Audit munisipal, seperti yang diterbitkan oleh pusat penyelidikan perumahan bandar, sering menggabungkan data platform dengan rekod permit dan cukai tempatan untuk mengenal pasti kemungkinan pengubahan kediaman jangka panjang kepada STR. Membaca kedua-dua sumber ini bersama-sama membantu anda melihat skala dan tahap pengumpulan bekalan STR, serta menilai sama ada pelaksanaan di peringkat tempatan sedang aktif, seperti yang dilaporkan oleh Furman Center.

Bagi para hos dan pelabur kecil, langkah mitigasi tertumpu pada kepatuhan dan diversifikasi. Ini bermakna menyimpan rekod cukai dan pendapatan yang jelas, lebih gemar melakukan aktiviti hos separuh masa berbanding menukar seluruh unit, serta membina opsyen pendapatan sewaan alternatif jika pendapatan STR merosot. Diversifikasi mengurangkan ketergantungan pada satu aliran pendapatan yang sensitif terhadap peraturan, seperti yang disebut dalam laporan OECD mengenai penyewaan jangka pendek.

Bagi para pembuat dasar, alat yang paling jelas ialah pendaftaran yang ditargetkan, had maksimum bagi jumlah malam atau iklan setiap hos, perjanjian perkongsian data yang lebih kukuh dengan platform, serta pelaksanaan yang disokong dengan sumber yang mencukupi. Bukti hingga tahun 2026 menunjukkan bahawa pendekatan ini merupakan jalan paling langsung untuk mengurangkan eksternaliti pasaran perumahan, walaupun keberkesanan di peringkat tempatan berbeza-beza bergantung pada sumber pelaksanaan, seperti yang disebut dalam laporan OECD mengenai penyewaan jangka pendek.

Amaran dalam tawaran hartanah tanpa wang tunai termasuk syarat pembiayaan yang kabur, kebergantungan yang tinggi pada anggaran pendapatan STR yang tinggi, serta tiada perbincangan mengenai peraturan STR tempatan atau pendaftaran. Jika tawaran tersebut mengabaikan semakan kepatuhan munisipal atau data tempatan mengenai pengumpulan iklan, anggaplah ia sebagai amaran dan berhenti seketika sebelum menandatangani apa-apa dokumen.

Soalan-soalan yang perlu diajukan sebelum membuat komitmen: Bolehkah anda menunjukkan rekod pendaftaran tempatan bagi iklan yang sebanding? Adakah anggaran penghunian dan harga berhati-hati? Apakah opsyen sewaan alternatif jika pendapatan STR merosot? Sudahkah anda menyemak data munisipal atau audit bandar untuk mengetahui tahap pengumpulan iklan multi-iklan? Memastikan perkara-perkara ini dapat membantu mengelakkan kegagalan yang sering berlaku dalam strategi tanpa wang tunai, seperti yang tercatat dalam data InsideAirbnb.

Panduan praktikalnya mudah. Masalah terbesar yang dikaitkan dengan Airbnb di banyak bandar ialah pengubahan kediaman jangka panjang menjadi penyewaan jangka pendek, yang boleh mengurangkan bekalan perumahan dan meningkatkan kadar sewa serta harga jualan, terutama apabila hos profesional mengumpulkan iklan, seperti yang dinyatakan dalam kertas kerja NBER.

Langkah seterusnya yang segera untuk para pembaca: semak peraturan pendaftaran tempatan, rujuk kepada data atau audit STR munisipal untuk melihat tahap pengumpulan iklan, serta rancang pembiayaan yang berhati-hati dengan opsyen sewaan alternatif. FinancePolice menyediakan senarai semak yang jelas dan mudah difahami mengenai langkah-langkah asas untuk menilai aktiviti hos dan tawaran hartanah, yang dapat membantu para pembaca memulakan langkah verifikasi.

Bolehkah pendapatan penyewaan jangka pendek menyokong rancangan pembelian tanpa wang tunai?

Tidak secara konsisten. Pendapatan STR boleh berubah-ubah dan tertakluk pada had peraturan. Rancangan tanpa wang tunai harus diuji berdasarkan peraturan tempatan, anggaran penghunian yang berhati-hati, serta opsyen sewaan alternatif sebelum melangkah maju.

Bagaimana saya boleh memeriksa sama ada suatu bandar mengehadkan penyewaan jangka pendek?

Mulakan dengan jabatan perumahan bandar atau kod munisipal untuk mengetahui peraturan pendaftaran, kemudian rujuk kepada audit yang telah diterbitkan atau data bebas untuk melihat sejauh mana peraturan tersebut benar-benar dilaksanakan dalam praktik.

Adakah perubahan dasar platform cukup untuk melindungi kediaman jangka panjang?

Perubahan pada platform membantu dalam pendaftaran dan pengutipan cukai di beberapa tempat, tetapi bukti menunjukkan bahawa perubahan tersebut tidak sepenuhnya menghentikan pengumpulan berskala komersial tanpa pelaksanaan aktif di peringkat tempatan.

Jika anda sedang mempertimbangkan aktiviti hos atau tawaran hartanah yang menjanjikan pemilikan hartanah dengan modal yang terhad atau tanpa wang tunai, mulakan dengan verifikasi. Semak peraturan dan data munisipal, lakarkan skenario pendapatan yang berhati-hati, serta sediakan rancangan alternatif. FinancePolice menyediakan senarai semak yang mudah difahami untuk membantu anda mengambil langkah pertama dan membandingkan pilihan-pilihan yang ada.