Ada masalah mendasar dengan pendekatan Otoritas Perumahan Nasional (NHA) terhadap pemukiman kembali: mereka menawarkan unit perumahan dengan persyaratan keuangan dan kondisi proyek yang secara realistis tidak dapat dipertahankan oleh banyak keluarga miskin perkotaan. 

Hal ini menciptakan siklus di mana penerima bantuan berjuang untuk mempertahankan rumah mereka dan sering terpaksa baik untuk menanggung kesulitan ekonomi yang parah atau secara ilegal "menjual" hak mereka karena putus asa.

Ketika keluarga meninggalkan atau menjual unit-unit ini, frustrasi publik sering kali diarahkan kepada para penerima manfaat. Banyak yang mengatakan, "Binigyan na nga sila ng pabahay, pinakawalan pa," atau mengeluh, "Kami nga nagpapakahirap magtrabaho pero hindi binibigyan ng pabahay" atau "Nasasayang lang ang tax ko sa libreng pabahay para sa mga iskwater." Reaksi-reaksi ini berasal dari kesalahpahaman umum bahwa unit perumahan di lokasi pemukiman kembali NHA diberikan secara gratis kepada keluarga pemukim informal (ISFs). Kenyataannya jauh lebih kompleks.

Untuk memahami mengapa upaya pemukiman kembali gagal, kita perlu melihat melampaui penilaian permukaan ini dan memeriksa program pemukiman kembali NHA — yang terstruktur di sekitar pendekatan korporasi yang menekankan pemulihan biaya daripada memberikan dukungan yang bermakna dan berkelanjutan kepada pemukim informal perkotaan. 

Berjuang untuk bertahan hidup

NHA membangun "perumahan bersubsidi" yang ditujukan untuk "warga kurang mampu dan tunawisma" sebagaimana didefinisikan oleh Undang-Undang Pembangunan Perkotaan dan Perumahan (UDHA) tahun 1992. Tetapi unit perumahan mereka dijual kepada penerima manfaat dengan suku bunga lebih rendah dan periode pembayaran lebih lama, tidak diberikan secara gratis (kecuali dalam kasus khusus seperti proyek pasca-Yolanda).

Sebagai badan usaha milik negara (BUMN), NHA harus mengelola biaya dan menghasilkan pendapatan. Kerangka kerja korporasi ini membentuk program pemukiman kembali pemerintah, berbeda dengan lembaga perumahan negara lain yang menyewakan unit perumahan milik pemerintah dengan tarif di bawah harga pasar kepada mereka yang tidak mampu membeli perumahan di pasar swasta.

Untuk menurunkan biaya produksi, sebagian besar proyek NHA berlokasi di tanah murah jauh dari pusat kota. Penghematan biaya proyek ini, bagaimanapun, berubah menjadi beban berat bagi keluarga yang dimukimkan kembali.

Terputus dari pekerjaan dan mata pencaharian di kota, rumah tangga mengalami kerugian pendapatan yang signifikan. Untuk mengatasi hal ini, banyak yang menyewa tempat tidur di kota — sering juga di pemukiman informal — untuk bekerja. Mereka pulang ke rumah hanya pada akhir pekan atau sebulan sekali untuk menghemat perjalanan yang melelahkan. Dengan penghasilan yang hampir tidak cukup untuk bertahan hidup, keluarga terpaksa meminjam dari tetangga untuk membeli makanan. Banyak, terutama wanita, berhenti bekerja untuk merawat anak-anak mereka. Layanan dasar seperti air dan listrik sering tidak dapat diandalkan, dan sekolah serta rumah sakit sulit dijangkau. Unit perumahan yang rusak sering memaksa rumah tangga untuk menghabiskan pendapatan terbatas mereka untuk perbaikan mendesak hanya agar rumah layak huni.

Dengan kesulitan-kesulitan ini, penerima bantuan sering kali tidak memiliki kemampuan untuk membayar amortisasi bulanan mereka, yang biasanya dimulai antara P200 hingga P600 setelah moratorium satu tahun. Meskipun ini mungkin tampak terjangkau dari luar, ini adalah beban berat bagi keluarga yang hidup dari tangan ke mulut.

Beban keuangan semakin memburuk karena skema pembayaran NHA meningkatkan saldo pinjaman seiring waktu, menambahkan bunga tahunan, dan mengenakan denda untuk pembayaran terlambat. Ini menciptakan jebakan utang yang membuat hampir tidak mungkin bagi keluarga untuk mendapatkan kepemilikan permanen.

Dihadapkan dengan kebutuhan bertahan hidup, banyak penerima bantuan beralih ke penjualan ilegal "hak" mereka atas unit tersebut. Non-ISF atau rumah tangga yang lebih mampu sering membeli hak-hak ini, mengungkapkan kekurangan perumahan yang parah (bahkan untuk yang tidak miskin) dan kebocoran subsidi yang dimaksudkan untuk orang miskin.

Ancaman pengusiran

Situasi genting keluarga di lokasi pemukiman kembali diperkirakan akan memburuk di bawah piagam NHA yang baru. Pada Mei 2025, Presiden Marcos Jr. menandatangani Undang-Undang Republik No. 12216, yang memperpanjang masa hidup korporasi NHA selama 25 tahun lagi. Sementara aturan pelaksanaan masih tertunda, para advokat perumahan telah membunyikan alarm atas ketentuan yang berbahaya bagi sektor yang justru menjadi mandat NHA untuk dilayani. 

Undang-undang tersebut memberi wewenang kepada lembaga perumahan untuk "mengusir dan membongkar secara ringkas, tanpa keharusan perintah pengadilan," setiap pemukim informal atau penghuni ilegal — termasuk penerima bantuan yang tertunggak pembayarannya—dalam proyek-proyeknya setelah pemberitahuan hanya 10 hari. Klausul ini tidak muncul dalam rancangan piagam NHA mana pun yang diminta untuk ditinjau oleh organisasi masyarakat sipil, menunjukkan bahwa ketentuan yang sangat penting ini dimasukkan tanpa konsultasi yang tepat dengan kelompok masyarakat miskin perkotaan selama dengar pendapat publik.

Mengapa ketentuan ini mengkhawatirkan? Pertama, ini memungkinkan pengusiran "tanpa keharusan perintah pengadilan." Konstitusi jelas: orang tidak dapat dirampas rumah atau properti mereka tanpa proses hukum yang semestinya. 

Kedua, ini bertentangan dengan perlindungan yang ada di bawah UDHA seperti pemberitahuan 30 hari (bukan 10), konsultasi yang memadai, dan koordinasi dengan lembaga sebelum pengusiran dilakukan. Memberikan kekuasaan pengusiran ringkas sepihak kepada NHA melewati perlindungan prosedural yang diperjuangkan oleh komunitas miskin perkotaan dan para advokat selama beberapa dekade. 

Ketiga, ini meningkatkan risiko penyalahgunaan dan pengusiran sewenang-wenang. Kecuali dibatasi secara ketat dalam pedoman pelaksanaan, NHA dapat menggunakan kekuasaan ringkas ini terhadap penerima bantuan yang kesulitan yang tertinggal dalam pembayaran. 

Ini sebuah korporasi

Kekuasaan pengusiran keras NHA menegaskan peran fundamentalnya sebagai BUMN yang ditugaskan dengan "memastikan pengumpulan dan pemulihan" utang dari penerima manfaat — yang sebagian besar mendanai operasi lembaga melalui pembayaran amortisasi mereka. Sebagai korporasi, NHA mengandalkan pendapatannya untuk menutupi personel, pemeliharaan, dan biaya operasional lainnya, meskipun menerima alokasi dari anggaran nasional. Sebagian besar pendapatannya bergantung pada pembayaran dari keluarga yang menghadapi tantangan tambahan hidup di lokasi pemukiman kembali yang jauh.

Namun, efisiensi pengumpulan NHA tetap rendah, berkisar antara 20% hingga 50% antara 2015 dan 2022, menurut laporan Komisi Audit (COA). Untuk mengatasi hal ini, lembaga tersebut telah menerapkan beberapa program pengampunan pinjaman yang menghapuskan denda dan bunga keterlambatan. Program terbaru, yang berjalan dari Mei hingga Oktober tahun ini, bertujuan untuk membantu lebih dari 200.000 pemegang pinjaman perumahan jangka panjang dengan mengampuni 100% denda dan bunga keterlambatan, plus 95% bunga amortisasi yang belum dibayar. Dampak dari putaran pengampunan terbaru ini pada kinerja pengumpulan keseluruhan NHA masih belum jelas.

Pembaruan piagam NHA menawarkan kesempatan penting untuk mereformasi program pemukiman kembali pemerintah. Para advokat menuntut perubahan substansial dalam cara NHA melayani "yang kurang beruntung dan terpinggirkan" dan berkontribusi pada penyelesaian kekurangan perumahan, dengan beberapa bahkan mendorong untuk pembubarannya.

Sebaliknya, piagam baru mempertahankan NHA pada jalur bisnis seperti biasa sambil memberikannya kekuasaan yang lebih keras yang berisiko menghasilkan pemukim informal lagi. Ini hampir bukan formula untuk menyelesaikan krisis perumahan negara. – Rappler.com

Gerald Nicolas bekerja dengan Program Kemiskinan Perkotaan dan Tata Kelola dari John J Carroll Institute on Church and Social Issues (ICSI), sebuah lembaga penelitian berorientasi advokasi yang berbasis di Universitas Ateneo de Manila dan anggota Society of Jesus Social Apostolate (SJSA).