Seringkali, data beban biaya membingungkan daripada memperjelas permintaan untuk solusi perumahan yang terjangkau.
getty
Bulan ini saya akan membahas beberapa masalah yang terus muncul dalam cara kita berbicara tentang perumahan di Amerika Serikat dan bagaimana kita mencoba mengatasi masalah perumahan. Yang pertama adalah konsep beban biaya, jumlah yang dibayarkan rumah tangga untuk perumahan di atas 30 persen dari pendapatan kotor rumah tangga sebelum pajak. Rasio Biaya Perumahan terhadap Pendapatan (HCIR) ini masih menjadi cara semua orang dari aktivis hingga pejabat terpilih dan anggota media membicarakan masalah biaya perumahan. Dan setiap tahun Koalisi Perumahan Pendapatan Rendah Nasional (NLIHC) merilis laporan tentang hubungan antara sewa dan upah. Laporan tahun ini, Out of Reach 2025: The High Cost of Housing, adalah contoh lain penggunaan rasio tersebut, yang ketika disalahgunakan, paling baik tidak membantu dan paling buruk menambah masalah dalam cara kita mengatasi tantangan yang dihadapi banyak keluarga dalam membayar biaya perumahan.
Pertama, cara kita berbicara tentang keterjangkauan dan cara kita mencoba mengukurnya membentuk dasar perhitungan untuk setiap pendekatan dalam mencapai keterjangkauan tersebut. Keterjangkauan sesuatu bukanlah ukuran kuantitatif melainkan kualitatif, ukuran hubungan dengan harga. Seperti tinggi atau berat badan atau cuaca, keterjangkauan memerlukan jawaban atas pertanyaan, "dibandingkan dengan apa?" Dua orang mungkin membayar $1000 sebulan untuk apartemen dengan satu orang berjuang untuk membayar sewa setiap bulan dan yang lain bahkan tidak memikirkannya. Rasio pendapatan terhadap sewa adalah tempat untuk mulai menghitung itu.
Secara historis, rasio ini dimulai dengan gagasan bahwa perumahan seharusnya menghabiskan upah satu minggu, sekitar 25% dari pendapatan bulanan, kemudian meningkat pada akhir 1970-an menjadi 30%. Mengapa ini dipilih? Saya telah menulis tentang ini selama bertahun-tahun. Ukuran ini benar-benar sewenang-wenang. Tidak ada studi longitudinal yang menetapkan rasio "aturan praktis" 30% sebagai benar-benar terjangkau. Yang paling mendekati pemahaman yang lebih baik tentang hubungan antara apa yang harus dikeluarkan rumah tangga untuk kebutuhan pokok, termasuk perumahan, adalah model pendapatan residual Michael Stone, ukuran yang melihat biaya perumahan setelah semua item penting lainnya telah dibayar. Pusat Studi Perumahan Harvard baru-baru ini memperbarui gagasan bahwa meskipun keluarga mungkin membayar 30% dari pendapatan kotor sebelum pajak untuk perumahan, mereka masih mungkin mengalami kesulitan.
Ini bukan poin akademis. Penggunaan rasio untuk menentukan subsidi perumahan mendorong kebijakan dan pembiayaan perumahan tetapi sama sekali tidak sensitif terhadap biaya lain yang dihadapi rumah tangga yang bersaing untuk membayar perumahan. Ukuran itu sendiri tidak memperhitungkan pajak, bagian signifikan dari apa yang dibayarkan rumah tangga pekerja setiap bulan. Meskipun banyak dari rumah tangga tersebut mendapatkan kembali pajak yang diambil dari gaji reguler ketika mereka mengajukan pajak dan mendapatkan pengembalian, itu tidak membantu mengimbangi biaya saat ini. Penitipan anak, makanan, transportasi, dan tagihan medis dapat menghabiskan cukup pendapatan rumah tangga untuk mendorong keluarga ke pendapatan negatif, meningkatkan utang dan menciptakan ketidakamanan finansial.
Ini membawa kita kembali ke laporan Out of Reach. Singkatnya, laporan tersebut membunyikan lonceng alarm setiap tahun menunjukkan bahwa upah minimum di negara ini terlalu rendah untuk mendukung seseorang menyewa apartemen dua kamar tidur. Studi ini mengambil rata-rata sewa apartemen dua kamar tidur dan menyarankan berapa upah yang dibutuhkan seseorang untuk membayar sewa tersebut. Dari penilaian tahun ini: "Upah Perumahan tahun ini adalah $33,63 untuk apartemen dua kamar tidur sederhana, yang lebih dari empat kali lipat upah minimum federal sebesar $7,25 per jam." Bagi siapa pun yang memperhatikan, ukuran ini konyol dan jelas merupakan pengaturan untuk menuntut sesuatu untuk mengatasi jurang yang menganga ini bagi seseorang yang mencoba menyewa apartemen dua kamar tidur. Lupakan pertanyaan mengapa seseorang yang berpenghasilan upah minimum membutuhkan dua kamar, itu hanya "krisis." Apa cara terbaik untuk mengatasi masalah ini? Lebih banyak uang tentu saja.
Tetapi Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan saja menghabiskan lebih dari $70 miliar per tahun untuk perumahan dan itu tidak termasuk lebih dari $13 miliar dalam kredit pajak untuk perumahan. Ambil $83 miliar itu dan bagi di antara setengah dari 45 juta penyewa negara dan itu akan sekitar $300 per bulan, mungkin cukup, rata-rata untuk menyelesaikan sebagian besar masalah beban biaya. Jelas, pergeseran ke subsidi yang lebih langsung akan membutuhkan waktu dan kerja. Tetapi data beban biaya yang dibesar-besarkan, kemudian digunakan untuk mendorong lebih banyak pengeluaran jenis yang sama, tidak hanya tidak jujur tetapi juga tidak melakukan apa pun untuk mengatasi masalah nyata bagi orang-orang di dasar ekonomi: "Di mana saya akan menemukan uang untuk membayar sewa bulan depan?"
Sumber: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2025/09/02/better-data-and-measures-needed-to-understand-housing-needs/
